关于土地增值税的问题
一、土地增值税清算条件
1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工，完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
二、土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率
1、增值税未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
三、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
四、土地增值税税收优惠
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值税未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
4、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源的且增值额未扣除项目金额20%的，免征土地增值税。