第3个回答 2019-11-09
首选住宅、其次商铺，最次公寓。
因为商住公寓跟住宅很像，实际上产证的土地性质是办公或者商业，土地年限40年或50年（也有可能70年），说白了，它是在商用、办公用的土地上盖住宅，是开发商打的政策擦边球。它在我们专业房产投资者眼里根本不属于住宅体系，可以放到跟商铺，车库，一个体系。
而且商住公寓还有一些常规缺陷
环境及配套差
按照建筑基础规范，商住楼用的是办公商用标准，所以，通风、采光和隔音条件都会差。普通住宅一梯三户，商住一般是两梯10多户，且容积率高。这样的条件势必造成居住体验差，大多为租户，折旧率损耗率高，影响转手。
我们买房子不是只买房屋本身，还有房子附带的城市配套、资源、环境，甚至圈层。而商住是不能落户的，不能落户同时意味着没有学区，享受不到任何附加资源和城市认可度。而且小房子大部分的刚需客都是刚来这个城市定居的年轻人，如果不能落户，接盘侠又少了。
居住使用成本高
商住房里，只能用商业水电，水电费比正常高2倍；物业费也比正宗住宅高2到3倍。而且里面不能通燃气，排烟通风也不好，做饭比较麻烦，没有阳台，无法晾晒，生活不便。
金融杠杆低
商住房的产权，一般只有40年或50年，银行最多贷款5成，最多贷10年，利率上浮10%+，还不能用公积金贷款。
所以，虽然看起来价格便宜，但每月的还贷压力其实蛮大的。以上是常规bug，随便问一个略懂房市的都能说出来，这些是导致商住公寓无人承接的重要原因，但是最最最关键是因为：
涨幅惊人，低到惊人！
有人会说：哎呀我看的商住两用公寓好像确实比住宅便宜，便宜就行啊，低买低卖，卖的时候涨幅差不多就可以了嘛~
真的是这样吗？我先来普及一个常规概念——只有莫名其妙的贵，没有无缘无故的便宜：
商住两用公寓原本就是商业地产，是开发商打擦边球，把应该建成办公的写字楼盖成了住人的公寓，因为写字楼供给量大不好卖出，所以改成公寓，政府为了卖地收入，也睁一只眼闭一只眼。商业地产的地价拍卖价就低，成本低，卖低价是正常的，高价才不正常。
而对于商铺，其实最强调的是地段，地段好，辐射的人流量大也是可以考虑的，如果在限购政策下无法投资住宅，可以选择商铺进行投资。