CPA考试企业所得税的问题

Question

其中：80％的建筑面积直接对外销售，取得销售收入8000万元；其余出租，按照租赁合同,本年度内应收取租金100万元,实际收入70万元。当年发生的成本、费用有：
（1）支付土地使用权价款2000万元,相关税费42万元。
（2）房地产开发成本2500万元。
（3）发生管理费用900万元（含业务招待费80万元）。
（4）销售费用800万元（含广告费400万元）。
（5）利息费用，共计400万元（包括罚息20万元,利息费用能准确按项目计算分摊并提供银行证明）。当地政府规定扣除比例为4％。
（6）营业外支出100万元，含政府部门处以的罚款20万元。
（7）房地产企业当年已预交了企业所得税120万元。
根据上述资料计算：
1 土地增值税
2 企业所得税
答案里面在计算企业所得税扣除土地使用权的金额和开发成本时，是按计算土地增值税的扣除标准来扣除的，取得土地使用权支付金额=（2000+42）×80％=1633.6（万元）
开发成本=2500×80％=2000 （万元）
两项合计扣除=1633.6+2000=3633.6（万元）
为什么不是直接扣除2000+42+2500＝4542呢，那20%虽然没卖但是出租了，既然计了收入，相应的20%的成本为什么不扣除啊，一直想不明白啊这类题目，希望得到大虾们的指点！

Answer 1

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。以转让房地产取得的增值额为征税对象，换句话说，只有把房子、土地等出售了，才涉及到土地增值税的问题。
剩余的20%根本没有出售，按照成本配比原则，没有出售的部分，成本不允许扣除。假如允许扣除的话 收入-成本=增值，增值额会减少，交的税也就少了，会允许你那么做吗？追问

你没看明白我的问题，我知道土地增值税是那样处理的，但是我说的是企业所得税为什么按土地增值税的方法处理

追答

出租部分的成本，计入固定资产或投资性房地产成本里，每年可以计提折旧，折旧可税前扣除，不能直接扣除。
就像你买的一台机器一样，它的成本可以直接扣吗。你每年要计提折旧，通过折旧在所得税前扣除啊

Answer 2

关键问题是你没有搞清楚土地增值税需要在何时缴纳的问题。
只有在土地出售后才能扣除相对应的成本啊。
题干中，80％的建筑面积直接对外销售，就提示你了，你的成本费用中只能扣除80%
20%的部分既然土地权属没有转移，当然不能让你扣除了。否则计税不是少了嘛。追问

你没看明白我的问题，我知道土地增值税是那样处理的，但是我说的是企业所得税为什么按土地增值税的方法处理

追答

对于20%这部分，是属于你自己的投资性房地产或者是固定资产。
还是你企业自身的资产，当然也是不能够扣除的项目啊。

Answer 3

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定:“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”

这里指的是已销而非出租

参考资料：http://zhidao.baidu.com/question/241926429.html?an=1&si=1

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