第1个回答 2014-09-24
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新婚姻法房产归属总汇
随着时代的变迁，“房屋”已从居住之所演变成具有太多附加意义的概念，家庭是否和睦，日子过得是否幸福与房产有着千丝万缕的联系。据北京市东城人民法院调研显示，四成赡养纠纷与房产有关，而因房产纠纷导致的婚姻问题更是层出不穷。
近日，最高人民法院出台了《关于适用<;中华人民共和国婚姻法>;若干问题的解释(三)》征求意见稿(下简称《意见稿》)，其中关于离婚时婚前购房、父母出资购房的房产分割问题等新规定涉及各方利益的权衡，也将对司法实践带来巨大影响，值得社会各方对此予以注意。
新婚姻法解释意见稿第十一条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，一个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将改不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利的个人债务。 ◆一 谁首付，离婚后房子归谁
婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。
变化：弥补法律空白，明确婚前以一方个人名义购买，婚后共同使用的房子是个人财产，不是共同财产。 现在房市整体仍然呈现上升趋势，所以在离婚时会涉及补偿的问题，但如果将来房屋贬值，离婚时，配偶一方是否也应该承担贬值部分的损失呢?
有关这个问题，有律师议修改为：“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并在银行按揭贷款，无论房屋何时交付及房屋产权证何时取得，离婚时可以将该房屋视为一方的个人财产，在婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，离婚时房屋总价按照市值计算，夫妻共同还贷部分按照房屋价值比例均等分割。”
举例，甲男婚前买了一套价值100万的房产，首付50万，与乙女婚后将剩余贷款还清。离婚时，房产价值200万，则乙女可以分得(200-50)/2=75万元。 ◆二 一方父母给买的房子，另一方无权分割
意见稿第八条规定：婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定改不动产为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定改不动产为按照双方父母的出资份额安份共有，但有证据证明赠与一方的除外。
变化：一方父母给买的房从夫妻共同财产变为了个人财产。
◆三 一方把登记在自己名下的共同房屋给卖了，另一方很难要求追回来
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意见稿第十二条规定：登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买，支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。
变化：假如一方偷偷把房子卖了，以前另一方可以要求追回来，现在不可以了。
在婚姻关系存续期间，夫妻一方一般不得请求分割夫妻共同财产，但另一方有严重损害婚姻共同财产利益之行为等重大理由的除外。
有律师建议修改为：“在婚姻关系存续期间，夫妻一方一般不得请求分割夫妻共同财产，但另一方有转移、隐匿、贬损或其他严重损害婚姻共同财产利益之行为的除外。” 情形分述 婚前房产归属
买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还贷款要经历很长一段时间。一个人很有可能在这个期间，经历结婚或是离婚。其中，很多人对婚前、婚后的房产归属概念混淆，不知道此时房产到底属于个人财产，还是夫妻共有财产?本期云南信息报黄金楼市记者将为你详实解答。 婚前房产公证是否要双方签字?
作为一名都市白领女性，28岁的晶晶有房有车。
她去年年底交了一个男友，目前两人到了谈婚论嫁的程度。但安全感欠佳的晶晶，一直担心这种快餐爱情到最后人财两空。为了防止自己婚前财产不被“侵占”，晶晶决定赶在结婚前去做房产公证。但公证书是否需要未来的老公签字，晶晶还颇有疑惑。“如果只有我一个人的签字，万一离婚财产分割无效怎么办?但从感情上又不好叫男友去签字，不知如何是好?”
对于晶晶的疑问，云南正昱律师事务所律师王枫解释，公证书上是否有未来老公(老婆)的签字，这个不重要。只要有一方的签字，公证书就有效。 房产证、交款单也有公证效果?
另外，没有公证的婚前财产，只要拥有购房凭证，一样可以起到财产公证的作用。王枫律师说，最常用拿来做房产公证的是房产证。可以根据房产证上的署名、日期来判定其是否属于婚前财产。但对于一些尚未办理房产证的房屋来说，只要拥有当时交付房款的单据，也一样可以起到财产公证的作用。但像这种交款凭证，一般人都不太懂得去保存。交款凭证上的一些重要信息，如买房日期、付款人等，跟房产证具有同样的法律效力。所以，买房时产生的一些单据，都要谨慎保存。 婚后按揭的那部分产权归谁?
房子是贷款买的，婚后还要继续月供。婚后按揭的这部分产权如何划分?“对于婚后所还的贷款，从法律上来说，是夫妻双方共同承担，共同拥有。一旦离婚，这部分房产是要分割的。”王枫律师说。拿一套100万的房
3
产来说，如果首付
20
万，婚前已还贷款为
7
万。那么这
27
万，就属于婚前财产的范围。而之后所还的
73
万，
则属于夫妻共同财产。如果离婚时，房贷未还完，那么剩余的债务也要双方承担。
装修增值部分是否可进行分割
?
如果房屋是一方的婚前财产，但结婚后，夫妻双方共同出资装修了房屋，并且几年后房价大幅增长。那么双
方离婚后，房子增值的部分该如何分割
?
王枫律师表示，房屋的价值附属于房屋的所有权，如果所有权为夫妻一
方，那么该房屋因为市场行情上涨而增值的部分应属于该房屋所有人，即属于夫妻一方。如果对房屋的装修，是
夫妻双方在婚后进行的，
那么装修这部分增值的价值是否属于夫妻共同财产，
双方可以就该部分财产进行作价分
割，但不能要求分割市场行情上涨而增值的部分。
婚后卖婚前房产所得收益归谁
?
结婚以后，卖出婚前房产所得的收益，如果婚前属夫妻一方个人所有的，婚后仍归个人所有。王枫律师说，
《物权法》的出台，可以很好的解决这一系列的纠纷。“首先，作为婚前个人的房产，如果房屋所有人将它卖掉
后，
对这笔钱有占有、
使用、
收益的权利，
他自己可以决定重新购买新的房产，
或者是决定将卖房钱回赠给亲人
;
其次，为了避免日后的纠纷，房屋所有人在卖掉婚前财产前，可以跟配偶达成协议，约定双方对于新房所有权的
占有比例。如，女方
(
卖掉婚前财产的一方
)
，对新房有
70%
的所有权，男方有
30%
的所有权，在办理新的房产证
时，将这份协议出示给房产登记机构，最终由登记部门将其登记在房屋产权证上即可”。
■名词解释
契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交易或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收
的一种税赋。
担保保证金：
是指住房置业担保机构按其提供担保的借款人借款金额的一定比例，
从其资产中提留并存入贷
款银行，作为承担连带责任的保证资金。
营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
房产税：是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算
的，个人所得税纳税保证金。
房地产交易手续费：
是指由政府依法设立的，
由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交
易过户等手续所收取的费用。
婚后房产归属
房子
,
变成了困扰现代家庭的一大难事。没有房子
,
结婚似乎变得不切实际。但即使有了房子
,
关于房产归属
问题也可能让夫妻闹得“鸡飞狗跳”。
4
婚前购房、父母资助买房、共同还贷等都是目前争议较多的地方。另外,由于目前大多数家庭都是按揭贷款购房,这其中牵扯到签订房屋买卖合同和取得产权证存在较大时间差、按揭贷款首付、还贷出资比例等,按揭房屋更容易变成一个说不清的财产。
情况一:李先生夫妇2004年5月1日登记结婚,结婚之前李先生于2004年3月份左右签订购房合同,并支付首付,产权登记名字只有李先生一人,但李先生6月份(婚后)才拿到产证。虽然婚后贷款一直是李先生自己在还,李太太并未作出任何贡献。但从取得房产证的时间来看,这套房产应该是婚后取得的财产,是否属于婚后财产呢? 上海沪家律师事务所律师吴卫义告诉记者,对于这种签订购房合同并且支付行为在婚前,但取得房产证在婚后的情况,现实中有两种处理意见。一种是上海派,并不按照房屋产权证取得的时间来确定物权归属,而是根据签订合同支付首付款的时间为依据,因为房产证是一个行政行为,只是一个凭证而已。“购房的意愿和一些行为基本上在婚前已经完成了, 婚后只是一个等待物权确立。”
而另一派则是江苏派,只看产证取得的时间,不动产物权确立是根据相关凭证取得的时间,产证取得时间如果在婚姻关系续存期内,那么房产不管登记在谁名下,都应该属于夫妻共有财产。
情况二:吴小姐老公在婚前用个人资产支付首付买房,房贷部分也由老公独立承担。在吴小姐家人的强烈要求下,房屋产权登记上写的是吴小姐和老公的名字。但在离婚分割财产时,其老公提出意见,虽然产证上有吴小姐的名字,但她对于这套房屋没有作出任何贡献,怎么能算共同财产呢?
上海沪家律师事务所律师贾玉倩告诉记者,如果房屋产权证上登记是两人名字,无论是婚前还是婚后购买,那么这部分财产肯定属于夫妻共同财产。但在实际分割中,并不一定按照5:5比例平等分割。“像这种女方没有任何出资,只是在产权证上有署名的话,一般上海法院判决女方获得10%～30%的产权份额。当然如果两个人结婚婚龄很长比如20～30年,孩子已经生育,在这种情况下法院会考虑一人一半的分割,如果婚龄比较短比如2～3年,甚至还没有小孩,法院考虑女方对婚姻和房子的贡献都比较小,判决的比例会小一点。”
贾玉倩表示,与此类似的是,如果是婚后完全由男方出资购买的房屋,女方没有任何贡献,实际判决中男方所拥有的产权份额可能也会大一点。
情况三:男方婚前签订购房合同,并支付首付,婚后房贷部分由女方归还。但婚后取得房产证,产权登记上只署男方名字,那么在离婚财产分割时,女方能否享有房屋产权?
按照最新出台的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)[下称“解释(三)”]第十一条的规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。
吴卫义表示,这种情况应当理解为婚前财产的投入在婚后转换成物权,从这个角度来看应当认定为个人财产的一个转换。至于婚后还贷部分是属于债务,实际上银行放贷是在结婚前完成的,当事人通过申请银行贷款已经完成了出资行为,不能因为婚后债由谁归还而影响物权的归属。
但在这种情况中,即使男方返还了女方婚后还贷部分,对于女方来说还是感觉吃亏。因为在目前房价高涨的年代,当年的几十万如果不用于还贷,自己可以买一个一室一厅。但现在即使有了这几十万也买不到一室一厅。对于房屋增值部分如何处理,又是另一个争议。
“一般来说房子是谁的
,
增值就是谁的。另一方不能享受增值部分。”吴卫义告诉记者
,
如果是投资行为
,
婚
后收益可能属于共同财产。
但目前很少把“买房”认定为投资行为。
所以主流的做法并不支持将房屋增值部分进
行财产分割
,
但这次解释
(
三
)
也有了一定突破。
此次解释
(
三
)
中还规定“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分
,
应考虑离婚时不动产的市场价格及共
同还贷款项所占全部款项的比例等因素
,
由不动产权利人对另一方进行合理补偿。”
但这项规定可能只是解决了目前的问题
,
将来可能还会产生新的问题。“这个解释倾向于可以对增值部分一
定考虑
,
但忽略了贬值的问题。”吴卫义提出疑问
,
如果将来房屋贬值了
,
是否也要夫妻双方承担
?
情况四
:
丈夫在婚后与他人同居
,
并购买房屋产权登记在丈夫与第三者名下。被妻子发现后
,
丈夫与第三者分
手
,
但双方约定将购买的房屋作为财产性补偿给第三者。
但妻子认为
,
婚后丈夫购买房屋所出资部分是否应该属于
夫妻共同财产
?
按照解释
(
三
)
第二条有配偶者与他人同居
,
为解除同居关系约定了财产性补偿
,
一方要求支付该补偿或支付
补偿后反悔主张返还的
,
人民法院不予支持
;
但合法婚姻当事人以侵犯夫妻共同财产权为由起诉主张返还的
,
人民
法院应当受理并根据具体情况作出处理。
该条款前半条条款似乎从法律上明确了第三者应该获得补偿
,
因为如果配偶另一方不进行起诉
,
那么第三者
就能理所当然获得该补偿。
相关专家分析
,
第三者或者婚后与他人同居关系存在是客观存在
,
根本无法杜绝
,
必须正视。
另外
,
现实生活中
有些女孩子确实不是基于金钱或者在不知情的情况下
,
与他人发生同居关系
,
毕竟女孩子付出了青春
,
这部分人的
利益也应该有一定保障。
“保护配偶财产共有权是一个大原则。”吴卫义认为
,
所以这个条款后半条的追加设置可以直接把前一个否
定。“因为维持一夫一妻制肯定是大原则。”
吴卫义指出
,
实际情况中如果将房产写在第三者名下或者男方和第三者共同名下
,
根据
《物权法》
物权公示原
则
,
产权登记在谁名下房子就是属于谁的。
“配偶受害方可针对配偶对该房屋出资部分申请主张
,
但不能针对房屋
本身。比如男方出资
100
万为第三者购买房屋
,
妻子可以主张这
100
万应当属于夫妻共有财产
,
返还
50
万。但不
能改变房屋产权属性。”
情况五
:
小谢母亲在
2000
年不幸病逝
,
当时家里房产是由母亲婚前购买
,
房屋登记在母亲名下。
小谢母亲去世
后
,
小谢父亲再婚。
由于小谢外公外婆放弃遗产继承权
,
小谢母亲名下房屋过户到小谢父亲名下。
但由于时间处理
原因
,
房屋过户手续正式办好是在小谢父亲再婚后。
今年小谢父亲在意外交通事故中过世
,
其名下的房屋究竟是小
谢父亲现任妻子拥有大部分
,
还是应该归小谢
?
这个案例中最主要在于确定小谢父亲这套房产是属于婚前个人财产还是婚后共同财产。
如果是婚前个人财产
则直接按照遗产来继承
,
法定继承人顺序为
:
父母、子女、配偶。这种情况下子女的继承权先于配偶。如果是婚后
夫妻共同财产的话
,
那么则应该先分一半给配偶
,
另一半作为遗产来继承。
6
吴卫义认为
,
小谢父亲的房产应该认定为婚前个人财产。
“因为其遗产继承行为和事实肯定发生在再婚之前
,
应当属于婚前个人财产。至于过户行为只是手续。所以小谢分得比例应该更多。如果还是未成年的话
,
法院更会
考虑适当多分配。”
情况六
:
夫妻婚后父母为子女购买的房屋
,
究竟是共同财产还是个人财产
?
此次解释
(
三
)
中最受关注一点在于
,
对于婚后父母为子女购置房屋产权的归属确立。根据解释
(
三
)
第八条
,
婚后由一方父母出资购买的不动产
,
产权登记在出资人子女名下的
,
可视为对自己子女一方的赠与
,
应认定该不动
产为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产
,
产权登记在一方名下的
,
可以认定该不动产为按照双方
父母的出资份额按份共有
,
但有证据证明赠与一方的除外。
对于夫妻或双方家庭买房产权证登记时
,
律师建议应明确各自支付金额的份额
,
并明确按出资比例拥有产权。
这样
,
即使未来婚姻破裂在分割财产时
,
双方也不会因为对所得部分产生异议。如果仅仅只是一方出资的
,
是否将
对方的姓名也写上去
,
需要认真考虑。因为根据不动产的登记制度
,
只要名字出现在产权证上
,
则意味着权益得到
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