有一土地增值税的题

Question

中联房地产公司转让高级公寓一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨(每吨2500元)。公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元(其中：利息支出295万元，未超过标准)，支付转让房地产的有关税金47万元。问应缴纳的土地增值税。

Answer 1

转让收入=7500+2100*0.25=7500+525=8025万元
扣除项目=1450+2110+480+47=4087万元
增值额=8025-4087=3938万元
3938/4087=96.35%
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

应交土地增值税=增值额40%-扣除项目*5%=3938*0.4-4087*0.05=1575.2-204.35=1370.85万元

关于利息支出 有这样的规定：
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

本题只提到"利息支出295万元，未超过标准" 说明的不清楚，所以按照全额扣除计算。追问

那个480是怎么来的呢？我发现每个人的人的答案都不一样。

追答

480是扣除项目里德开发费用，上面说了，这里面的利息支付是有特殊规定的，凡能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。其他的按（一）取得土地使用权所支付的金额+（二）开发土地的成本、费用之和5%以内部分扣除 本题（二）开发土地的成本、费用和（三）建房及配套设施等支出放在一块是2110万元 而没有提供单独（二）的金额，所以无法计算（一）（二）之和5%，也无法计算480-295=185万元是否超出（一）（二）之和5%的扣除限额

上面计算我是按照480全部可以扣除计算的

追问

我觉得扣除项目该是这样的1450+2110+（1450+2110）*5%+295+(1450+2110)*20%+47;

追答

房地产开发企业按（一）（二）项之和*20%，没错 关键这个题中扣除项目（二）开发土地的成本、费用 和（三）建房及配套设施等支出 是混在一起一共2110万元 所以实际上出题不严谨
如果告知（二）开发土地的成本、费用是a
那么扣除项目应该就是1450+2110+（1450+a）*5%（看与185万孰低）+295+(1450+a)*20%+47