土地增值税计算中的允许扣除的房地产开发费用问题，急，谢谢！

Question

（例）某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：
（1）支付土地使用权价款1400万元；
（2）取得土地使用权缴纳契税42万元；
（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元；
（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。
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问:该房地产开发企业计算土地增值额时，允许扣除的房地产开发费用为（）
东奥书上答案是：
取得土地使用权支付的金额=（1400+42）×80%=1153.60（万元）
开发成本=（90+2100+60）×80%=1800（万元）
允许扣除的房地产开发费用=（1153.60+1800）×9%=265.82（万元）

但是自己认为应该是（1400+42+90+2100+60）×9%，这个价款和开发成本为什么要乘以80%，想破脑袋也想不明白？

Answer 1

     自己认为应该是（1400+42+90+2100+60）×9%，这个价款和开发成本为什么要乘以80%，想破脑袋也想不明白？

        书上的答案是正确的，允许扣除的房地产开发费用为（1153.60+1800+265.82）=3219.42万元。其中：（1153.60+1800）的开发成本与实际销售符合销售配比的原则；

这是因为开发商只有80%的建筑面积对外销售，没有销售部分是开发商转固准备做投资租赁了，对转固的房屋成本必须在开发成本中扣除，因此对发生的开发成本必须按80%计算预以扣除；

 允许扣除的房地产开发费用=（1153.60+1800）×9%=265.82（万元）---这个扣除数据是按实际可扣除的开发成本做基数*计算土地增值税额时的规定扣除比例为9%计算得来；
（企业发生的实际·期间费用在做土增税清算是不会考虑扣除的）。

追问

朋友，是不是题目中的 ”与该住宅楼开发相关成本、费用有“ 这句话是针对”整个住宅楼10栋"说的，而不是针对”80%的建筑面积对外销售“这一块说的呢？

追答

因为题目是整个住宅楼10栋的的建筑面积的80%是对外销售，
因此我觉得应该是针对“整个住宅楼10栋的的建筑面积的80%是对外销而言，
说实在的，我就是做房地产的会计，我们这里的税局在做土增税清算时就是这样计算扣除数的。

Answer 2

因为拿地成本、开发成本和开发费用只准扣除已卖房屋所占的那块地，没开发的或开发了没卖的不准扣

Answer 3

乘以80%，是因为“80%的建筑面积对外销售。

土地增值税暂行条例规定：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

很明显，只有在取得收入的情况下才缴纳土地增值税，而问题中已经明确80%的面积对外销售。