房屋登记官：甲有楼房一幢，3月1日抵押给乙，同日，办理了登记手续。6月1日，甲将房屋出租给丁，租期5年

Question

甲有楼房一幢，3月1日抵押给乙，同日，办理了登记手续。6月1日，甲将房屋出租给丁，租期5年。甲、丁订立租赁合同时甲隐瞒了该房已设立抵押的事实。一年后，乙请求法院拍卖楼房以实现抵押权，丙竞买成功，买下该房并办理权属登记后，丙要求丁搬出。则下列说法正确的是：（）
D、丙竞买无效，因法院拍卖该房侵犯了丁的优先购买权
D为什么错了呢？

Answer 1

你好，根据你的问题，首先是抵押权先成立，然后丁签订租赁合同，《物权法》规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。那么乙有权利请求法院拍卖该房子，实现抵押权。《物权法》规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。法院不支持承租人的优先购买权。如果甲在出售该租赁房屋时，没有尽到通知的义务，那么丁应当向甲要求赔偿，丙是房屋的所有权人，有权利要求丁搬出该房子。那么应当选择D

Answer 2

第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）
参考以上司法解释，法院的拍卖，如果没有通知优先购买人的，法院应该承担赔偿责任，但不得主张拍卖成交协议无效，因为拍受人是善意第三人，不应该承受这种无妄之灾，并且这样做有利于交易稳定。

Answer 3

因为丁的优先购买权是无效的。因为甲抵押给乙房产发生于丁之前，那么优先购买权在乙之前。在甲违约后，房子的所有权自动归给了乙。那么乙与丙签订的合同就是有效的。并没有侵犯丁的优先购买权。

Answer 4

竞买有效。抵押合法有效。追问

那是否应该事先通知丁，去拍卖呢？