房屋登记官：2006年1月1日甲预购一商品房，开发商答应于11月1日前办妥房产证书交付给甲。8月1日甲以该预

Question

2006年1月1日甲预购一商品房，开发商答应于11月1日前办妥房产证书交付给甲。8月1日甲以该预购房设立抵押预告登记以获得T银行的贷款，并以首付款和贷款全部交付开发商。但11月1日开发商未能完成初始登记，甲也就无法领到房产证。直到次年3月1日开发商才办理初始登记，并于4月1日领取初始登记证。
假设甲向银行贷款时，未曾办理预购商品房抵押预告登记，但是开发商提供了自甲购房日起至2006年11月1日的阶段性担保，即：如果甲不能按期还款，由开发商承担保证责任。房屋竣工且办理完初始登记后，甲不能按期还款且态度消极，迟迟不办商品房转移登记和抵押登记。则下列关于银行抵押权的说法正确的是：（）
B应由开发商承担保证责任，因其未在承诺的期限内办妥初始登记
C开发商不承担保证责任，因其提供的担保期间已超过
B、C为何错误？

Answer 1

从文字表述来看，这是道书面考题吧？
从房产交易的实际操作来看此题，该段文字描述的情况现实中不会出现：
其一，在办理期房抵押登记之前，买卖双方加上债务担保人——开发商，要签一份抵押借款合同。该合同上将列明，担保人的担保期限为自该合同生效日起，至购房人取得了小产证止，而不是题目描述的到开发商完成初始登记的那天为止。
原理是，银行最为关心的是该借款人何时拥有实际的房产权（这意味着买卖双方完成了商品房产权转移登记）。因为开发商对房屋有产权名份了，但没发生产权转移，对银行没实际操作意义——债务人是购房人而不是开发商，属于债务人的抵押物才处理起来方便嘛。
其二，在“未曾办理预购商品房抵押预告登记，但是开发商提供了阶段性担保”的前提下，银行是不会同意贷款的。《预购商品房抵押预告登记》证明是银行取得抵押权的法律文书。它怎么可能没取得该文件就放款？银行不傻呀！谁遇见过这样的情形？没实际放款，开发商也不必尽担保义务。
结论：该题目设计者缺乏实际工作经验。开发商的担保期限应该至购房人取得小产证为止；在此阶段发生借贷纠纷开发商负有担保义务，过了这阶段担保人义务不复存在；下贷之前，银行一定会先办理完“预购商品房抵押预告登记”的。