关于房产顶楼大天台的使用权和拥有权的归属。

Question

本人在10年前购买到一块国有出让土地，自己建设建造共5层的楼房。并在建造完成后，将4楼卖与他人，1.2和3楼自用。5楼其实就是一个大天台。现在我想知道，这种情况下，这个5楼天台的所有权和使用权是怎么划分的？如果4楼的买家要在这个天台搭建什么，是否合法（双方都有土地证，房产证，等于像商品房一样的买卖的房子）？

Answer 1

楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。
法律分析
开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力。在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。 即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。能够决定楼顶空间如何使用的，只有全体区分所有权人会议。区分所有建筑物的楼顶空间，对于全体区分所有权人而言，具有重要的价值。 首先，楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关乎到全体区分所有权人的利益。其次，建设楼顶空间，可以使全体区分所有权人增加活动空间，充分利用楼顶空间丰富区分所有权人的生活，提高生活质量。再次，楼顶空间的开发利用，具有丰富的内涵，例如利用楼顶空间作广告等，就是很好的开发利用，其所得利益归属于全体区分所有权人。这些利益与全体区分所有权人息息相关，不可任人予以侵害。对于这样的重大利益，必须由全体区分所有权人会议决定。如果区分所有权人会议决定楼顶空间可以交给顶层区分所有权人所专有使用。
法律依据
《中华人民共和国民法典》 第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

Answer 2

归小区全体业主共同共有。
《物权法》第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

Answer 3

顶楼大平台，法律是是归本栋楼的全体业主共同所有；
实际上，往往是顶楼的人自己圈起来在使用。

对此，你可以向物业管理处、业主委员会提出意见。

Answer 4

顶楼大天台的使用权和所有权归最高层房屋做有权人；

露天天台不计算入建筑面积，相当于对顶层的赠送面积。

Answer 5

楼的外立面和屋顶属于共用部位，产权属于业主共同共有，但是搭建是违法行为