【例题1·计算题】2011年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发,按照国家有关规定补交土地出让金2840万元,缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2800万元,其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕,取得销售收入共计9000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4.5万元。已知:该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额.
『正确答案』非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除;非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。
(1)住宅销售收入为9000万元
(2)确定转让房地产的扣除项目金额:
①取得土地使用权所支付的金额为:2840+160=3000(万元)
②住宅开发成本为2800万元
③房地产开发费用为:(3000+2800)×10%=580(万元)
④与转让房地产有关的税金为: 495+4.5=499.5(万元)
⑤转让房地产的扣除项目金额为:3000+2800+580+499.5=6879.5(万元)
(3)计算转让房地产的增值额:9000-6879.5=2120.5(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率:2120.5÷6879.5≈31%
(5)计算应缴纳的土地增值税税额:
应纳土地增值税税额﹦2120.5×30%=636.15(万元)
【例题2·计算题】某外商投资房地产开发公司于2011年10月将一座写字楼整体转让给某单位,合同约定的转让价为20000万元,公司按税法规定缴纳营业税1000万元,城建税及教育费附加100万元,印花税10万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3000万元;投入房地产开发成本为4000万元;房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明)。已知:该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。
『正确答案』
(1)房地产转让收入为20000万元
(2)确定转让房地产的扣除项目金额:
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
②房地产开发成本为4000万元
③房地产开发费用为:(3000+4000)×10%=700(万元)
④与转让房地产有关的税金为1000+100=1100(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除为:(3000+4000)×20% =1400(万元)
⑥转让房地产的扣除项目金额为:3000+4000+700+1100+1400=10200(万元)
(3)计算转让房地产的增值额:20000-10200=9800(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率:9800÷10200≈96%
(5)计算应缴纳的土地增值税税额:
应纳土地增值税税额=9800×40%-10200×5%=3410(万元)
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第一道例题是初级课本上的,问题不大;第二道题目是东奥习题上的,很想知道第二道题目“印花税10万元”为什么不能扣除?东奥的解释是“房地产开发企业缴纳的10万元印花税已包含在房地产开发费用中,不允许再单独扣除”,但是课本上的“印花税4.5万元”就扣除了。这是为什么呢?求高手详解,谢谢了。
问题二:第二道题目:如果只规定公司按税法规定缴纳营业税1000万元,随营业税附征的城建税、教育费附加100题目里没提,应该不计算在内吧?但是我的习题上就加了。(东奥的原题上没有“城建税及教育费附加100万元”这句话,但是照加100?)