发展商与开发商、投资商的区别是：发展商是负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司，主要负责楼盘推广和规模扩建等事务；开发商是某个项目的第一承担人，主要负责找项目、签地皮、办理相关手续和对楼盘建设；投资商是通过生产经营活动取得一定利润的商人商家，主要负责项目考核、进行投资开发。
《城市房地产管理法》第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。