在探讨金融机构与企业关系的最新讨论中，马老师提出了一个核心观点：金融的本质是信用，必须摒弃当铺思维，转而依靠大数据和信用体系进行发展。这一讨论引起了广泛关注，反映出企业与金融机构之间的复杂关系。在公寓发展过程中，物业和资金是关键，品牌公寓在过去的十多年发展中，资金来源不仅仅是融资。本文将通过时间和公寓门派的视角，结合具体品牌的金融案例，探讨公寓金融创新之路，从“量”到“质”的转变。
服务式公寓领域，基金推动“轻”服务式公寓的发展。由于其高品牌知名度，代表了一种品牌公寓的“样板”。在国际品牌中，雅诗阁等品牌成为资本少数选择的公寓品牌。雅诗阁是新加坡凯德集团的全资子公司，于1984年在亚太地区开设了首个国际服务公寓。截至现在，雅诗阁在中国34个城市拥有和管理超过130个物业，超过2.6万套公寓单元和酒店客房。金融创新方面，早在2006年，雅诗阁公寓信托(ART)基金就在新加坡上市，主要投资于中国市场，通过收购3至4星级酒店或新建酒店来投资，待酒店运营成熟后再纳入信托，进行下一轮在华投资。信托基金上市后达8亿多新币，包括12个酒店地产项目，其中3个在中国，分布于北京和上海。通过海外跳板，借助进入中国市场，这是金融投资品牌公寓最早的模式之一。同时，雅诗阁依托凯德集团日益成熟的“凯德模式”，也使得金融成为工具，配合集团战略。
在创业系融资方面，2015年被视为长租公寓的“品牌元年”，众多品牌如魔方公寓等在一线和新一线城市迅速布局，门店和用户数增加，大众对长租公寓行业的认知在很大程度上来自资本的加持。2015年5月，魔方公寓获得华平资本2亿美元的B轮融资。同年，魔方公寓更名为魔方生活服务集团，万科推出泊寓，龙湖成立冠寓，蛋壳公寓创立，铂涛酒店推出窝趣公寓，汉庭酒店成立城家公寓。此后5年间，资本伴随着品牌公寓的快速扩张，资本看好行业的同时，也反映了对年轻客群“租住刚需”市场的信心与前瞻。从上图中可以看出，长租公寓融资笔数的峰值在2015年，达到23笔。进入2019年，行业股权融资仅6笔，金额却超过百亿人民币，创历史峰值。资本由量到质，向头部品牌集中。对于目前长租公寓常用的资本工具，最普遍的就是股权融资，目前行业内较多使用ABS、ABN、CMBS、类REITs等股权类金融工具，各大长租公寓企业都做了很多金融创新的尝试。
房企在住房租赁市场的资本助力和优化配置方面，2020年10月，万科媒体沟通会上，万科董事会主席郁亮表示，“万科相关赛道方面基本布局完整，也看到了曙光，这些年万科干了不少事情，未来继续在地产相关赛道发展布局；房地产进入了一个管理红利时代，三道红线终于将房地产行业回归到一个普通行业。”2020年，符合政策的“大型租赁社区”备受房企的普遍重视。解读租赁社区有从土地、到产品、运营、客群、配套等多个维度。其中，金融该是反映底层逻辑与前瞻的。2018年8月9日，旭辉集团总裁林峰与旭辉领寓CEO张爱华共同为“高和晨曦•中信证券-领昱1号”资产支持专项计划在上海证券交易所挂牌鸣锣开市，标志着中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs正式发行。有行业人士表示“此单成功落地，是民企租赁住房证券化的破冰之举，也是中国不动产证券化历史上的又一突破，为存量公寓的盘活树立了样板，离真正的公募REITs只有半步之遥。”“此项类REITs兼具权益型和储架式的开放特性。发行的首期产品规模为2.5亿元人民币，为3+2年期，优先A级0.9亿元人民币元，利率5.9%，优先B级0.6亿元人民币，利率6.5%。投资人为招商银行，中信银行，建信养老保险”。首期发行的底层物业是柚米、上海浦江博乐诗服务公寓，前者定位白领的大型租赁社区，后者为定位金领的服务式公寓。戴德梁行基于标的资产评估价值3.056亿元人民币，估价2.44万元/平方米，估值水平超过优先级约2倍。旭辉领寓的储架式类REITs步履不停。· 2019年4月，旭辉领寓在战略发布会上与平安不动产签署战略合作协议。据此，未来3年内双方总投资100亿元人民币用于住房租赁项目的投资、开发及运营，并签约落地首个合作项目即浦江镇综合型租赁社区。· 2019年6月，旭辉领寓与浙江平湖经济技术开发区签署委托管理战略合作协议。将运营管理园区5幢人才公寓，同时落地菁社青年公寓、柚米寓、博乐诗服务公寓三条产品线。· 2020年1月，旭辉领寓与GIC设立70亿元人民币的长租公寓投资平台，以合作开发位于中国长三角区域主要城市的住宅项目。旭辉集团与GIC将分别出资51%及49%的股权。旭辉方面表示，公司长期发展策略得到国际长线资本的认可，有助于促进公司长远稳定增长，为股东持续创造价值。“深耕北上深杭一级梯队重点城市，争取到2021实现20万间目标，IPO上市。行业目标进入前三，并实现国际化布局；REITs的二期发行已在筹备之中，我们将加强对重资产的持续与开发运营，占比由之前的30%调整到40%-50%，未来与轻资产部分达到1：1”张爱华曾对媒体表示。从长租公寓的多条产品线发力，与多方资本平台合作，以大型租赁社区为载体，优化多产品线配置，导入成熟运营，形成优良资产包，获得优良溢价。与其说这是房企的“管理红利”，更是房企“跑通”住房租赁市场的关键一步。2020年5-6月，中国建设银行分别与北京、广州、南京、杭州、合肥、青岛、等11个城市分别签署支持发展政策性租赁住房战略合作协议。按照合作协议，未来三年，建设银行将总共提供不少于3000亿元的贷款，支持11城以市场化运作方式筹集政策性租赁住房超120万套；2020年7月，国内首单“住房租赁企业股权转让”揭牌仪式在北京金融资产交易所举行。金融创新之于品牌公寓意义重大，短期或是疏解“租金贷”风险，完善品牌公寓融资渠道的重要途径。未来，更是长租公寓良性发展的必要条件。愿品牌公寓多做好产品，形成好资产包，共同见证行业早日迎来真REITs。
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