无锡：业主自治小区成为榜样物业
新华报业网－扬子晚报 2009-08-11
本报讯 去年本报曾经报道了无锡春江花园小区炒掉陆家嘴物业，成为无锡首个实施业主自治的新小区。一年多时间后，这个当初让物业主管部门都怀疑能走多远的自治小区如今却成了不少小区竞相学习的“榜样小区”。昨天，记者再次来到该小区，业委会常主任欣慰的告诉记者，小区自治已经让业主们尝到了甜头。
昨天，保洁人员张阿姨告诉记者，从去年年中实施业主自治以来，小区的绿化不但没有减少，而且更加茂盛，整个小区始终绿意盎然。而作为保洁人员，工资也比去年提高了不少，“虽然不住在小区内，但我觉得自己就是小区自治的一员。”除了物业工作人员对自治之路感到满意外，小区业主也对小区自治充满自豪。家住62号楼的李先生告诉记者，以前物业公司管理的时候，自己连物业管理费的支出用途都不清楚，还经常为停车问题和物业人员发生纠纷，自从自治以后，小区物业费的财务清单物业部都定期通知业主，更让他觉得舒心的是，小区物业用的每一分钱，都需要经过他们业主的审议。用业委会常主任的话说，物业账户上如果有一万元钱，每户业主就有3元钱，3000多户业主就是小区自治管理的真正主人。
记者了解到，从去年6月21日春江花园一期业主大会与陆家嘴物业公司解除协议关系，走上业主自治道路以来，截止到去年年底，作为物业管理的直接领导部门业委会为小区物业节省了76万元。为此，业委会经过业主大会讨论免除2009年12月小区所有业主的物业费用。目前小区的物业管理费用还是每平方五毛钱，“虽然对于春江花园这样的中高档小区，这样的物业费用不是很高，但业主自治管理的质量很高。”常主任告诉记者，小区去年小半年总收入308万元，其中物业管理费139万元，共有部分收入169万元，总成本为229万元，去掉税后总结余的76万就是业主共有的积累，也是业主自治的成果。
邹小新是春江花园的业主，也是小区业委会的法律顾问。昨天记者采访时，他刚刚结束对小区一位业主的法律义务咨询。他告诉记者，小区自治最根本的好处就是业主成了最大的受益者。过去业主不能接触小区的财务，五六百万的资金由物业公司掌控，现在资金在业主共有账户上，业委会财务监督按五级科目编制会计报表，定期公布收支状况，增加了透明度。此外，经济上也得到了实惠，业主共有账户上的结余或冲减物业费，或为小区投资实实在在的护民利民设施，或划到每户业主专项维修资金的个人账户上。“现在的春江花园已经有了自己的新面貌。”
常主任告诉记者，今年以来，锡城金马国际、蔚蓝都市花园、宝诚花园的业委会都到春江花园来取经，希望走业主自治之路，除了锡城小区外，杭州柳营花园也特地来观摩，具体了解自治管理的各项程序和规章。常主任告诉记者，当初自治创建时，不要说主管部门不看好，连他们业委会主要成员心里也没底，现在一年多下来了，他们已经得到了业主的支持，小区也成了业主自治的榜样小区。小区的业主马女士说，作为业主她不但尝到了自治的甜头，也觉得实施自治后小区变得更加和谐。(路若愚)
新小区尝试业主自治管理
http://www.yangtse.com/yzjjsb/wxxw/200806/t20080627_462993.htm 2008-06-27
昨天，无锡春江花园小区“静悄悄”炒掉了管理小区近5年的“老管家”陆家嘴物业，成立了自己的物业管理处。无锡实行业主自治管理的小区不在少数，但对于三期楼盘尚未入住的次新房小区来说，实行业主自主管理不免让人觉得有些奇怪。无锡市物业管理处相关负责人听到这一消息后表示惊讶，同时表示，对于春江花园实行业主自治管理，既不主张，更不赞成。
炒掉物业增设物管处
昨天，记者在无锡当地网站的春江花园论坛上看到春江花园业主委员会发布的《关于平稳过渡、实施自治的公告》。公告称，经2008年6月21日春江花园首届二次业主代表大会表决，通过以下两则议案：《平稳过渡、实施自治》和《春江花园业主委员会关于2008年度重大管理事项计划》。公告还简单介绍了春江花园实施业主自治的模式，具体为业主委员会下设春江花园业主委员会物业管理处，聘请有管理资质、有管理经验的人员担任管理处主任，全面负责小区的日常物业管理，其实际操作为：“炒掉”原陆家嘴物业公司，保留物业服务原班人马。增选监委会，强化业主委员会在自治管理中的制约机制，对委员和物管工作人员如有违规违纪现象实施有效监督。
春江花园业主委员会主任常本靖在电话中向记者证实了这一消息。他告诉记者，从昨天开始，春江花园一期、二期小区业主就正式和“老管家”陆家嘴物业说“拜拜”了。今后一段时间，小区将按照业委会通过的《平稳过渡、实施自治》的文件，实行业主自治管理。但他告诉记者，他们将要实行的业主自治管理和无锡市老新村自治管理模式有所不同。他告诉记者，今后小区物业管理的收费将全部打入业委会下设的物业管理处，由物管处民主表决后统一支配，所谓“平稳过渡”就是留用原来的物业人员以减少新老物业交接的矛盾、冲突和损失。而原陆家嘴物业的人员也接受物管处的“接管”，原物管经理“变身”为物管处主任，接受业委会的领导。业委会从原来监督物业变成领导物业，日常事务性工作虽然增多了，但仍然和从前一样不拿工资，以义务为主。
“改旗”源于财务不清
记者了解到，春江花园小区物业管理此番“改旗易帜”主要原因是小区业主委员会对原物业公司陆家嘴物业在财务收支上的不满和不信任。常本靖告诉记者，按照《物权法》规定，建筑区域内划分的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有；占用业主共有的道路或其他用于停放汽车的车位属于业主共有。而春江花园业主共有部位的收费仅去年就已达240多万元，这些本该属于业主共有的权益却被物业公司作为管理费收入占为己有。而真正属于他们的管理费收入应该是业主每年交纳的300多万元物业管理费。物业公司是企业，企业就是追求利润最大化。业主委员会是业主的维权组织，维权就是要维护业主的合法权益，因此对小区共有部位收费的争夺就成为业委会和物业公司之间的主要矛盾。
物管部门：不主张不赞成
记者电话采访了市房管局物业管理处，负责人邓处长告诉记者，她目前还并不知道这个情况，并对这一消息表示震惊。听完事情描述以后，邓处长告诉记者，无锡市住宅小区业主自治通常是有一定适用范围的，主要是指市区四城区公有房屋出售后的住宅小区，也可以适用于个别未进行前期物业管理的商品住宅小区，一般情况下已经入住的商品房小区是不会实行业主自治管理的。
对此，物业管理处相关负责人对春江花园即将实行的业主自治管理感到担忧。邓处长告诉记者，春江花园小区业主委员会事先并没有向市房管局物业管理处咨询过此事，“如果事先有咨询，我们会明确表示不赞成，不主张”。小区论坛上一位网友对此认为，春江花园不是一般的小区，而是一个面积突破百万平米的锡东第一大盘，这样的大盘不引进品牌物业实施所谓的自治简直就是痴人说梦。此外，春江花园的卖点之一就是上海陆家嘴物业这一全国著名物业公司的进驻，即使“炒掉”陆家嘴也应该引进其他品牌物业而不是搞所谓的自治。