房地产沙盘模拟试验

Question

在房地产沙盘模拟实验中，我们团队拍得了一块最小的土地，请问接下来该干些什么？怎么干？最好发e-mail,，邮箱[email protected]，好的话加20分
土地总面积13824平米~乘容积率1.5后~建筑面积为207360平米~这一期是建普通的住宅楼~还有小区的绿化~请高手指点~不胜感激

Answer 1

绿化率30%，建筑密度40%，道路及其他30%（中端小区配置），
土地面积应该是13.8万平米吧（给的数少了个0吧）
基底面积约4万平米，20万平米也就是，5层位平均层数，可以得出可开发为中低密度或高低密度混合项目。
可选择根据市场选择产品，按已知情况，
建议1，采用普通中低密度小多层住宅小区（开发难度低，招采简单，成本易控，市场接受度高）；
建议2，采用高低密度混合项目即联排别墅、花园洋房混合的中高档住宅小区（开发难度较高，利润高、材料种类多且招采难度较大，但易在新区域形成标杆品牌效果，形成区域联动式开发，该策略适合具备一定开发实力的大型房地产企业）。

根据建议1，中低密度小多层住宅，可选择公摊率较低的6层或7层住宅楼，主力户型应该是90平米左右，采用1梯2户或1梯3户的方式，一栋楼2梯到4梯之间为佳，即可得知，楼栋应该在20-30栋之间，总套数应该在2000-2500套之间，按人均2平米商业计算，应具有6000到1.5万平米商业配套。根据现建安成本、管理成本、营销及税金计算，不含土地总支出应该在4-6亿之间。
按工程量计算，适合分为3-4个标段，同时销售也可分为3-4期。根据低开高走的销售原则，1期开盘6万平米左右，按5000均价计算，应可实现工程回款和前期总支出费用。
现金流峰值应该出现在土地款支付时，建议提前落实规划设计，抢出施工图，在取得地证第6月前实现销售回款，应在当年可实现现金流平衡。
相关建议2，各方面测算较复杂，不在介绍。