农村宅基地使用权的申请问题

Question

我家住浦东农村有一些旧宅
爷爷奶奶生了2个儿子，2个女儿，现在传说房子要拆迁了，父母和叔叔婶婶打算把原来的老平房翻新，于是在宅基地使用权的申请上发生了问题。盼高手指教
两个姑姑早已出嫁，于此事没有关系。叔叔一半算是上门女婿，堂弟并非跟我叔叔爷爷的姓氏。10多年前爷爷奶奶早就给2个儿子分了家，叔叔拥有2间新房子（婶婶堂弟户口未进我们村），宅基地面积为65平房米。我爸爸分有老房子2间，宅基地面积为100平方米，证书上是我爸爸名字。
我父母不懂法律，被误导签了一份草拟的协议书，上面写将爷爷原来的宅基地，即160平方米对分，也就是爸爸和叔叔各得80平房，我非常疑惑，10多年前都宅基地的使用权就已经是我爸爸的了，为什么现在还可以协议和我叔叔对分？？？？
还有，我现在年满24周岁，应该有权重新申请我自己的宅基地吧。
为这事烦恼很久，盼高手释疑。多谢。最好有相关法律依据。

Answer 1

　　楼上的两条回答都是错误的。
　　1.对于你父亲被误导签订的协议，不能向人民法院申请撤销该民事行为，人民法院也无权决定是否撤销，而会要求你向有关行政部门申请解决。土地使用权虽然是公民的民事权利之一，但是在实行社会主义土地公有制以及所有权和使用权相分离的土地使用制度的我国，是一种需要基于特定法律和特定程序才能成立的民事权利，作为民事主体的你父母和你叔叔无权擅自处分这种权利，如果要处分，也必须要依据一定的批准程序通过原批准机关确认才能生效。这是行政法调整的范畴和行政管理范围，人民法院的司法程序不能替代法定的行政程序。
　　换句话说，在我们国家，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，个人只有依法取得土地的使用权。你没有土地的所有权，怎么能处分与所有权相关联的使用权呢？打个比方通俗地说明一下，比如我把我的电脑借给你使用，你不通过我，与第三者签订协议，把我电脑上的显示器处理给第三者，你说这个协议有效吗？
　　从你所述的情况来看，土地证书上是你爸爸的名字，10多年前已经合法取得宅基地的使用权，说明你爸对宅基地的使用权是受法律保护的。你父母不懂法律，被误导签了一份草拟的协议书，上面写将你爷爷原来的宅基地，即160平方米对分，也就是你爸爸和你叔叔各得80平方，这些都是越权行为。只要未经浦东新区人民政府确认并变更土地证书的内容，这样的协议属于违法协议，从一签订开始就是无效的。
　　你父母无需到法院去，那样太烦，只要向你叔叔家公开表示推翻协议就可以了（当然要取得表示推翻的有关证据）。即使将来发生争议，人民政府会维护自己原来发放的土地证的，但当事人通过人民政府进行真实意思表示愿意放弃并且重新核发土地证确认土地权属除外。
　　2.你是否有权申请宅基地与你是否另立户口无关。根据《中华人民共和国土地管理法》、上海市实施《中华人民共和国土地管理法》办法（修正）、上海市浦东新区土地管理若干规定、上海市农村个人住房建设管理办法（修正）的有关规定，上海市农村有下列情况之一的农村居民户，可以申请建房用地：
　　（一）垦区移民户和因国家建设或者乡（镇）村集体建设拆迁的居民户；
　　（二）低于上海市农村个人住房建设管理办法（修正）第二十七条规定的建房用地标准的居民户；
　　（三）同户居住人口中有两个或者两个以上未婚者，其中一人已达到结婚年龄，要求分户建房的居民户；
　　（四）县（区）人民政府规定可以申请建房用地的其他居民户。
　　其中：
　　上海农村个人建房户可申请建房用地的人数按常住户口计算，其中领取上海市独生子女证的独生子女建房用地按2人计算。
　　据此，我认为你已经24岁了，已经超过了法定婚龄，有权申请宅基地。因为即使你没有另立户口，也具备了上海市农村宅基地的分户条件，何况你实质上并没有分户，只是在你父亲原有宅基地上重新申请而已，也就是将你父亲原有的土地使用权合法变更或部分变更到你的名下而已。
　　3.你虽然有权申请，但人民政府是否会批准你的申请，还要取决你家所处的地理位置，即你所要申请的建设用地是否符合上海市城市规划要求。《上海市城市总体规划》以及浦东新区的有关规划将浦东新区规划为城市化地区和非城市化地区两个部分。你未提供你家所处的具体地理位置，还不能确定你家究竟是城市化地区范围还是非城市化地区范围，如果是非城市化地区范围，还要看你家所处的地理位置是否符合你所在乡镇的建设规划范围。强烈建议你到当地乡镇的人民政府和浦东新区人民政府规划局咨询。
　　4.申请批准程序。原来上海市规定，上海市农民建房只需所在乡镇的人民政府批准即可。后来上海市对有关地方规章作了若干修正，其中在审批程序上修改为农民建房由区县人民政府批准。具体地说，你应该到你所在乡镇的人民政府领取和填写有关土地、建房的有关审批表格，经所在的村民委员会加盖印章并经所在乡镇的人民政府审核并加盖印章后到上海市浦东新区规划局、土地房屋管理局办理。
　　5.必须说明的是，你在开头提到的“现在传说房子要拆迁了”这句话，需要核实是否准确。因为根据有关规定，一旦某一个地块按照合法程序被纳入拆迁地块并且已经发布了拆迁通告，那么该范围内的所有土地、建房审批都将冻结。

Answer 2

1、对于你父亲被误导签订的协议，可以向法院申请撤销。根据我国《民法通则》第五十九条：下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：
(一) 行为人对行为内容有重大误解的；
(二) 显失公平的。
被撤销的民事行为从行为开始起无效。
2、对于你是否有权申请宅基地，取决于你是否另立户口。我国《土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。