物权法施行前架空层产权归属

Question

如题所述

Answer 1

如果计入每户业主的公摊面积，那么就肯定属于业主共有。如果没有计入公摊面积，又不能独立办理产权登记的，一般也归业主共有。有些情况是可以办理停车位或者其他用房的产权登记的，那么就归开发商所有。追问

2004年业主与开发商签订协议约定房屋底层（技术层、储藏室、车库等不能办产权证）归开发商所有。根据依法不溯及既往原则，新物权法不适用施行前的，应该按约定归属开发商所有？

追答

法不溯及既往是个法律基本原则，但不是对所有法律都机械和绝对地适用。
一般来说，当新法改变了旧法（旧法对同一事情也有明确规定的时候），就不溯及既往；另当新法规定某种行为违法而旧法没规定，或者处罚较旧法重，就不溯及。而当新法有新的规范旧法完全没有，按新法规范又基本没有损害当事人的利益，那么新法是可以溯及既往的。

你说的这个案例，在物权法实施前并没有法律规定业主对建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房享有所有权，同时也没有规定建设单位（开发商）享有所有权，那么，这种情况是适用物权法来确认权属的，否则就存在法律真空，权属不明的情形。
至于开发商与业主的约定，通常开发商使用格式条款，格式条款不能排除业主的共有权（重要权利），否则无效。另外，不动产所有权的设立是法定的，不能靠约定就产生了所有权。
你说的技术层、储藏室、车库等，不好一概而论，要看是否属于整栋物业的必要配套设施和用房。例如一些超高层物业的防火层，不管有没有约定，不管在物权法实施前后，明显就是全体业主共有。

Answer 2

如果计入每户业主的公摊面积，那么就肯定属于业主共有。

如果没有计入公摊面积，又不能独立办理产权登记的，一般也归业主共有。

有些情况是可以办理停车位或者其他用房的产权登记的，那么就归开发商所有。

一般来说，当新法改变了旧法，就不溯及既往。

另当新法规定某种行为违法而旧法没规定，或者处罚较旧法重，就不溯及。而当新法有新的规范旧法完全没有，按新法规范又基本没有损害当事人的利益，那么新法是可以溯及既往的。

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