买开发商的房子已房管局网签备案多年，能被开发商的债权人保全吗?

Question

如题所述

Answer 1

针对本案需要讨论问题的是“对于不动产登记在房地产开发商名下，购房者提出异议阻却执行的案件应当适执行异议与复议规定第二十八条还是二十九条之规定”？
最高院在（2018）最高法民终1021号民事案件中对上述问题进行了解答，即在金钱债权执行中，执行异议和复议规定第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉,只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。
其次，从上述案例上来看，本案中存在的利益抗争是金钱债权人的利益与购房者之间的利益冲突。仅考虑二者之间的权益形式，应当不难看出二者对被执行人开发商所享有的权益均是普通债权，不具有优劣性。执行异议二十八和二十九是在执行过程中，出于对物权期待权（本质上仍属于债权）和生存权的保护所作出的特别规定，是对债权之间优劣在执行程序中的特别规定，不可否认的是它打破了债权之间的平等，故对于在执行程序中异议人企图用债权阻却执行另一债权的情形下，应当严格适用二十八条和二十九条之规定，对条文不能盲目的进行扩大解释。
拓展资料：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定之规定，第一，购房者与开发商之间在查封前已经签订有效合同；第二，支付了相应的价款；第三，关于是否已经实际占有案涉房屋的问题。24位购房者未实际占有房屋系因案涉房屋尚未完工导致。而购房者已经办理了网签合同。