投资置业顾问 别墅好还是写字楼好 急 急 急 蔚蓝商务港VS碧桂园别墅

Question

我老公今年年初买了碧桂园别墅（巢湖忠庙）212平方，平方4000多一点，另送花园202平方。交付期2011年5月份。他公司老板去年在蔚蓝商务港（写字楼）买了一层楼。现在要与我男朋友换别墅，蔚蓝商务港的房子是70平方一间，层高5米多，交付期2010年11月份交付买的时候7100—7300一个平方。他老板要用两间换我男朋友一间212平方的别墅。请业内人士给我参考一下是不可以换。

Answer 1

　　.
　　真要是别墅的话，当然投资别墅好啦。别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。别墅一般占地均在2亩左右，省会城市的别墅目前在2000W左右，但低于1000W就可以肯定不是别墅啦。如只是周末住住，选偏远的农村别墅性价比最好。

　　国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

　　别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。

　　别墅（Villa）：“口”
　　双拼（Two Family House）：“日”
　　排屋（Town House）：“目”

　　排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

　　别墅的买卖双方合同一般都有注明：
　　1、本商品房户型为：别墅；
　　2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

　　容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

　　规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

　　2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

　　自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

　　中国各级城市早已没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

　　现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

Answer 2

我查了一下，是合肥的项目啊，，因为写字楼投资主要考虑是长期的投资回报率，即使短期内会出售，买家也一样会考虑这方面的因素，我不知道合肥的写字楼市场情况，不过适合投资的回报率至少应该达到5%，我大概算了一下，如果这两套写字楼投资回报能够达到一个5%的的话，两套的年租金应该至少达到5万元，也就是说月租基本在0.98元/天/平米，您可以去打听一下周边类似写字楼的租价，看看租金价位是怎样的，因为这个项目是LOFT，等于是两层，所以可以适当的提高心理价位，其实换与不换主要还是看您自己的投资理念，写字楼肯定是为了投资，长线短线都应该考虑在内，如果投资回报率达不到预期，即使是卖的时候也卖不上价，别墅除了自住功能外，还因为资源的稀缺性，所以保值性比较好，以上建议只是一些数值性分析，决定权在您，保守的话留别墅肯定不会亏，希望投资的话可以考虑写字楼。

Answer 3

蔚蓝商务港的房子是70平方一间，层高5米多
就算是这样，可是也只是140平啊，别墅的话有212平呢！
其他方面不算，我至少觉得空间大了很多，是我的话我不会换的。不过还是听听专家的意见吧。

Answer 4

现在国家对新建别墅的立项少，一般建商品别墅国家有关部门现在不予办理和审批。商住两用写字楼使用年限为50年 商品住宅别墅使用年限为70年 商品就是交换，你自己考虑下，希望能帮助到你