土地增值税如何计算

Question

如题所述

Answer 1

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。  

计算增值额的扣除项目：  

（1）取得土地使用权所支付的金额；  

（2）开发土地的成本、费用；  

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；  

（4）与转让房地产有关的税金；  

（5）财政部规定的其他扣除项目。

扩展资料：

土地增值税的开征，具有极其重要的作用：  

（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；  

（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；  

（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。  

征税范围：  

（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。  

（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

参考资料来源：百度百科-土地增值税

参考资料来源：百度百科-增值额

Answer 2

按照四级累进税率，余额（5000万元）占成本（1.5亿元）的比例为33%，在50%以下，税率为30%。由此可得，开发商需要缴纳的土地增值税为5000万×30%=1500万元，而此前的预征（以上海为例）是2亿元×1％＝200万元，差距颇大。（于兵兵）■资料链接中华人 民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 (四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 (五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

Answer 3

解：（1）确定转让房地产的收入。
　　转让收入=5000（万元）
　　（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
　　①取得土地使用权所支付的金额=500（万元）
　　②房地产开发成本=1500（万元）
　　③房地产开发费用=（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210（万元）
　　④与转让房地产有关的税金=5000×5%+25=250+25=275（万元）
　　⑤从事房地产开发的加计扣除=（500+1500）×20%=400（万元）
　　⑥转让房地产的扣除项目金额为=500+1500+210+275+400=2885（万元）
　　（3）计算转让房地产的增值额=5000-2885=2115（万元）
　　（4）计算增值额与扣除项目金额的比率=2115÷2885≈73.3%
　　（5）计算应纳土地增值税税额：
　　定义法：2885×50%×30%+2885×（73.3%-50%）×40%=701.63（万元）
　　公式法：2115×40%-2885×5%=701.75（万元） 。
分析：土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；土地增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40%；土地增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过300%的部分，税率为50%；土地增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%；为简化计算方法，可以采用速算扣除率的方法，其计算公式为：
　　应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率
　　（2）税额的计算
　　①增值额＝总收入－扣除项目金额
　　②增值率＝（增值额／扣除项目金额）×100%
　　③反查表：找到适用的税率，以及速算扣除率
　　④具体确定应纳税：
　　定义法：分段计算其和
　　公式法：应纳税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率