请教外孙子继承外祖父房产问题

Question

我出钱于2006年购得二手房产一处，当时因为铁路房产政策原因（当时只允许铁路职工之间相互买卖，现在已经不限制。房屋为个人100%产权，产权与公家无关），房产证使用外祖父名字。由我和妻子新婚居住。现在外祖父过世，没有遗嘱。现有外祖母，舅舅，母亲，舅舅的儿女都清楚这处房产属于我，同意归我。我怎么才能把这处房产通过继承（或遗赠，或其他途径）变更成我的名字。

方便，快捷，费用少一点。
每一步骤需要什么手续。

问题，请大家提供意见：
1、直接归我需要怎么办 需要谁到公证处表示放弃继承，外祖母是否有50%？这部分怎么处理。和我同辈的孙女孙子是否需要表示放弃？

2、如果由外祖母继承，外祖母再赠与（或遗嘱赠与）我，需要什么手续。是在世时赠与费用小还是遗嘱赠与费用小？

Answer 1

1、既然是你外祖父名下的遗产，他和你外祖母就是房产的合法所有权人，为他们2人的夫妻共同财产，所以其中一半是你外祖母的个人财产；
2、从形式上看，只需要所有第一顺序的继承人（你外祖母、和你外祖父除了你母亲以外的其他所有子女）以公证方式放弃继承权，这样，你母亲就成为唯一继承人，可以凭死亡证明，和其他继承人弃权公证。到房管局大厅办理（1/2的）房产过户手续；（按照我国法律，继承无需交税）
3、另外一半，请你外祖母以赠与方式过户给你。（会按照“买契税”的额度征收你契税）