你好:
根据农村房屋的特殊性,农村房屋最多只有土地使用证。但如何判断农村房屋的权属,历来是法学界争议的焦点。
一、如果是农村自建房。房产确权通行做法是判断建造上述房屋时,有无建房审批表(经过村、乡或镇政府审批)作为判别房屋来源的合法性。如果上述房屋是以父、母作为建房审批人,那么,父母理所当然是房屋所有权人,父母健在的,他们有权处分自己的房屋。父母如果死亡的,所有继承人均可以继承遗产。作为子女,对父母的房产,只有居住的使用权。即使其中一个子女领取了土地使用证,他也只是房屋的使用人,不享有所有权。
二、如果上述房屋是祖传房屋(即1949年解放前已经建成),土改后发过房地产证,统称为《土地房产所有证》,房屋与土地证二合为一。之后,农村房屋至今一直没有发过房产证。
上述房屋登记一般为祖辈的姓名,登记人至今可能不会在世,这就涉及遗产。作为祖辈的遗产,子女都有权继承。在处理好上述遗产后,才有权可以处分财产。
根据你的陈述,兄弟间对上述房屋的转让,但没有办理产权过户,只办理土地使用证,从法理上讲,房屋的所有权是不发生转移的。但根据全国不同地区或今后国家政策,如只需凭土地使用证就可以领取房屋所有权证,那自领取房产证之日起,你就是该房屋的所有权人了。
以上供参考。
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