购房合同妻子代替丈夫签字生效吗？

Question

最近我朋友购买了一套商品房，该房于2012年5月1日取得预售许可证，2013年12月31日交房，总价40万，已付10万首付款，签了一份购房合同，剩余10万的首付于2012年12月付清，签合同时由因丈夫不在，由妻子代替丈夫签名并用另一手指按了手印。因首付没付清，暂未到房管局备案。请问这份没有丈夫签名的合同生效吗？是否可以要求退房？另，妻子签了一份承诺书，承诺在2012年12付剩余的首付款，如果违约不按时还，那已交的10万首付款将全部归开发商所有。

Answer 1

　　对你的问题回复如下：
　　一、从你表述的内容看，丈夫对于买房是知情并参与的，应该是以丈夫的名义买房，对于妻子在购房合同上代签丈夫的姓名，如事前有丈夫授权，妻子的行为属于代理行为，对丈夫有效；如事前丈夫无授权，但开发商知道二人的夫妻关系、有充分理由相信妻子是代理丈夫签字，或者丈夫事后知道代签字但无异议的，该份合同仍然对丈夫具有法律效力。现在仅以未签名的理由，还达不到可以退房的法定条件。
　　二、房产管理部门的备案登记虽不影响购房合同的效力，但购房人的现实利益缺乏应有的保护。
　　三、对于妻子签署的承诺书，应该也是以丈夫名义所签，对于这份承诺书的内容，丈夫事后是否知情，有何意见？
　　四、承诺书的内容，应该是将10万元的首付款视为违约定金性质，“如果不按期支付另外10万元的首付款，则将丧失已经支付的10万元”，此内容属于定金罚则。但在适用定金罚则上，10万元的金额，已经超过合同金额40万的百分之二十（即8万元），超出的部分（2万元）不具有法律约束力。
　　五、如果因定金发生纠纷，对于过高的违约定金可以申请法院或仲裁机构予以调整。
　　六、法条依据：
　　《中华人民共和国合同法》第48条第1款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
　　第2款：相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝
　　追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
　　《中华人民共和国合同法》第49条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
　　《中华人民共和国担保法》第89条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　《中华人民共和国担保法》第91条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
　　《中华人民共和国合同法》第114条第2款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

Answer 2

房子本来是夫妻共同财产；因此妻子的签字和丈夫的签字具有同等的效力。合同应该是已经生效了。
要求退房是可以的，但要开发商同意。如果开发商不同意，你就要承担违约的责任。违约责任应该在合同里里有说明。如果没有；一般是合同总额的10%-20%的违约金。大概4-8万左右。
建议你先去和开发商谈，如果能谈成；就退掉；如果谈不成，就找别人转让，转让是允许的。这样你可以把损失降到最低。本回答被网友采纳

Answer 3

妻子代替丈夫签字属于越权代理，是无效合同。