当我们需要出售自己的房产时，我们都希望快点变现，尤其是在资金需求特别迫切的时候。但是，还在还款的按揭房卖出去的时候，往往会出现很多问题，导致错过最佳交易时机。如果你需要快速完成交易，那么你需要读者知道如何处理交易的每一个环节。下面就一一说说：
这个阶段主要是快速找到买家，在满足双方需求的基础上达成约定的交易协议。在这一阶段，我们建议：
1.把盘子放得尽可能的宽(放盘子就是推动外壳)。比如楼盘周边的中介，各大网站/论坛，微信群，朋友圈等。而且你甚至可以请朋友同事帮你多宣传。
2.在金额上适当让步。毕竟抄底是每个人最喜欢做的事情，但从卖方的角度来说，多了解房地产市场，把握自己的需求，适当降低房价，是快速完成交易的关键决定性因素之一。但要记住，价格优惠不仅限于房价本身，有时候适当降低定金和首付也能迅速促成交易。
3.贸易条件的让步。除了房价，交房时间、家电、家具，甚至学位户口的放开等优惠也会吸引不少购房者。
签完合同，现在的房子需要尽快粉刷和出售，但是这个环节是最耗时的阶段。从申请预交款到最终注销往往需要2个月左右的时间才能拿到房产证(部分中介可以提供快捷服务，但需要谨慎购买其服务)。所以建议无论签不签合同，只要自己资金允许，都可以提前申请还款解约。
当然，更多的实际情况是，很多卖家更倾向于用买家的首付来支付预付款费用，这需要在签约阶段与买家达成协议。
对于买方按揭买房，需要等待买方申请银行贷款，拿到贷款同意通知书。资格审核由银行完成。如果买家资质不是很好，可能需要很长时间才能批下来。所以建议按揭买房的买家，在签合同的时候尽量检查一下自己的资质，有没有逾期或者大额授信等不良情况。
这里还有一个实用技巧，就是建议买家向原贷款银行申请新的贷款，这样审批往往会更快。
销售完成，取得银行的贷款审批通知后，就可以办理过户手续了。现阶段，还不算太难。关键是交易双方要约定好时间进度，按要求准备好相关文件。
有网友建议，购买银行产品，如理财、保险、资金托管、存款等。可以加快放款速度，但也有网友表示没有效果，所以这个操作还是要看银行的情况。
现阶段，无非是尽快搬出去，买家尽快搬进来。如果要加快步骤，一般来说要提前打包，整理好水电物业的相关手续和结算费用，然后一次性交付。
至此，就算整个交易结束了，如果我们处理好每一个阶段，势必会提高很多按揭房子的变现效率！
你有房子要卖是么？第1： 【自己还贷款】，拿回房本，然后出售。第2： 拿购房人的【首付】还贷款，然后出售第3： 【找中介公司做垫资】，中介公司替你还贷款， 然后你收完客户的钱，在还给中介公司
目前我国有80%以上的房屋都是有银行贷款的，过去房子想要出售，必须得把房贷全部还清才可以进行交易。
从2021年1月1日起，根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
目前房屋还有欠款，银行现在是给出了两种选择方式来进行自由的交易。
有贷款的房子是如何操作才能完美的过户？
有贷款的房子，在整个交易的过程中有最常见到的三种方式。
（1）结清房贷。
二手房交易市场在过去这么多年，结清房贷这种方式是一定逃不掉的，首先自己查询银行还欠多少钱资金。
待找到卖家签署了买卖合同后，自己就去银行申请提前还款，在规定的时间内把欠款的资金打到还款账户。
整个流程下来大概需要30个工作日可以拿到结清证明，去到当地的房管局进行房屋解押。
随着现在银行的升级，已经有多个地区是不需要去当地房管局进行解押，可以直接在银行结清解押，全部办理完毕。
如果资金不充足要做出改变。
资金不足肯定是不够钱，去还银行的欠款的，就可以寻找家人亲戚朋友来借资金，短暂的周转，把银行贷款还清后，等买家那边的钱收到就还给家人。
请担保公司来进行解决，是目前市面上最热门的处理方式，一方面是不用自己掏太多的资金，另外一方面是银行放款速度较快。
（2）买家全款买房。
卖家有全款资金去购买房子，这是最好的一方面是可以借买家的资金来把自己的房贷还清后，就可以选择自行过户。
如果买家按揭购买房子，这种事情很多买家是不愿意把资金给卖家进行还贷款。
主要是担心自己的贷款下不来。
另外一个问题点是买家的首付款够不够资金去支付自己银行所欠的资金。
（3）直接去银行转按揭。
根据《民法典》的规定，有房贷的房子在未结清的情况可选择转让（买卖）无需做结清贷款，只需要及时的通知银行就可以。
新出台的政策对于买卖双方都是很好的事情，如果对于银行而言，其实没有本质上的影响，只不过是换了另外一个人的名字，作为还贷款而已。
这种操作方式更便捷而且更省心，花到的钱而且还更少。
重点提示：
如果卖家欠银行的资金为70万，按照我们正常的惯例，房屋成交的价格为100万，这样买家就是支付30万的首付，但如果成交价为150万买家就要支付50万的首付。
如果银行转按揭只不过是转欠款的那一部分，剩余的资金银行也不会去做任何的处理。
为了这个问题，我特意的还是咨询了银行的客户经理，他说现在银行还没有正式开始这个渠道，后面的转让按揭细节也没有出来，所以现在给不了一个准确的答复。
卖家需要注意的问题。
卖家在二手房交易的过程中，想要快速地拿到资金回笼，必须得配合买家的一切手续，银行按揭缴税过户。
作为卖家也要督促卖家尽快地把手续办理完毕。
经常会有遇到这样的情况，房子的合同已经签署了一个多月甚至是两个月，但是手续还没有完全地进行印象，最深刻的是2020年12月份签署的合同，买家以各种理由一直拖到今年的2月份才签署银行按揭合同。
对卖家就会产生两个巨大的影响，一方面是房屋的价格上涨了，自己感觉房子卖亏了，另外一方面自己到手的资金慢了两个月之后才到账。
对于买家两个月的时间可能会出各种各样的新政策，而在年后已经收到多家银行通知，银行不放款，银行评估的价格降低，银行的利率进行上调。
本来去年12月份签署银行按揭首套房银行给出的利息为5.18%，而现在年后签署的银行利息已经达到了5.88%，客人还在这里拼命的闹着，但事情已经定了，没办法去改变，谁叫他不尽早的配合手续进展。
个人看法：
虽然可以直接转按揭，但是这种方式对于目前中国的楼市而言还是不太合适，主要是房价上涨了，首付与银行的资金比例是达不到正常的30%首付需求的，所以更多的是选择还款结清房贷，然后重新选择银行贷款。
银行转按揭的事情不知道在什么时候能够全面地铺开，毕竟咨询了多家银行都没有给出一个准确回复的时间，其中的细节他们很多也不清楚。