第一时机很重要，就像股市6000点时，你进场，再有本事也要亏钱，你要保证你拿到的物业成本足够低，那就要在市场低迷的时候下手，什么是市场低迷的时候？那就是大量的商家倒闭的时候，可以这么说目前的上海市场就是离低迷的时候不远了，做二房东的最佳时机也即将来到，但由于商铺是稀缺性资源，所以也不能笼统地说只能在低迷的时候适合做二房东，我认为只要避开经济循环周期中的经济开始进入衰退这段时间，其它时间段都可以做，就象目前的08年度在这一年里你要做二房东，失败的概率会很大，09年就会机会很多，其实商业地产的二房东，打个比喻说就是“捡漏”上海人的说法就是捡皮夹子，“二房东”就是通过发掘二手商铺的真实价值，经过包装，实现其真正的利润。第二就是如何选择做二房东的物业，这也是做二房东成功的一个关键因素。1.就是要拿进的物业价格低，年限长与价格越低风险就越低，利润越大；2.就是地段，地理位置好的商铺，永远不愁租不出去。3.就是选择业主，如果产权人是私人的商铺，尽量不要去拿下做二房东，因为做成功了，他会眼红，会期千方百计地搞破坏，赶你走，只有业主是国营企业的，当你赚到钱时，你经常去烧烧香，那么你的合同肯定是有保障的，幸好，由于我们国家市场经济实行的比较晚。目前市场上大部分的优质商铺资源都是国营单位的，这也是造成目前二房东市场大盛的主要原因，同时也感叹资源的不公及浪费。第三就是物业的结构及用途，也就是要选择房型好，利用率高的商铺，对经营的业态没有限制，比如可以做餐饮、酒吧、娱乐等行业，如果是结构不好，行业有限制的大型商铺是不能做二房东的。招商也可以分三步走，第一步可以先委托下市场上专业的商铺中介公司，让中介介绍一些优质的品牌客户过来。第二步就是自己招商，你只需要在商铺上拉个横幅，商铺招租、再留个电话，好的商铺，商家一定会主动找上门来；第三步主动去招客户，只要是市场上实力雄厚、品牌好的商业客户，你都可以去联系，只要你认为他们适合你这个商铺，比如从大型业态专业店，国美电器、苏宁电器到肯德基、麦当劳，都可以去找，我告诉你一个数字，市场上知名度高的商业品牌，其中30%。2、客户收集：尽量多收集些求租意向的客户，但不要急于决定租给哪家，仔细考察、衡量，最后定下租给品牌最好，条件优越的商家。3、商业谈判，价格不要轻易松口，底价是最后才放出来的，商业租赁合同要仔细斟酌，写明违约条件及违约后无条件收回，这点很重要，否则陷入官司中，损失惨重！最后就是保持与承租商家及和大业主的关系，在商家进场的初期，你要协助他办理营业执照和装修事宜，只有他能正常经营了，你的租金收入才有保证，和大业主的关系维护也很重要，可以避免给你带来不少的麻烦，这一切都做好了，那我就要恭喜你了，你挖到了一个金矿，每天一觉醒来，就可以数钱，而这些品牌的商家在为你打工，感觉特棒！
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