任泽平:纽约房价为什么百年来持续上涨?

Question

如题所述

Answer 1

纽约房价百年来持续上涨，离不开纽约房地产四大支柱：纽约凭借产业的几次成功转型获得发展动能；收获城镇化红利，人口流入、结构优化；住房金融体系支持，存量时代财政货币政策放量；城市更新引入私人资本，焕发旧城活力，吸引高收入人群集聚。

1960年前，工业化、城镇化带来的人口流入和外来移民推动纽约房地产快速发展。1960年前，全美城镇化率低于70%，快速城镇化阶段人口大量涌入纽约等中心城市，纽约曼哈顿房价已上涨很多。

1960-2000年，纽约经历了去工业化，人口和产业不断向郊区迁移，但纽约房地产市场并未持续萧条。纽约经济向服务业成功转型，在世博会、公寓销售热潮的带动下，1980-2000年纽约房价指数由26.4增至100。

2000-2020年在城市规划和产业升级的带动下，纽约进入人口回流阶段。面对2000年互联网泡沫、2001年9/11事件、2008年金融危机，纽约房地产市场在冲击发生后的几年时间展现出了相当的韧性。2000-2021年间纽约房价指数由100涨至376.4。

纽约房地产发展的启示

我国快速城镇化阶段渐进尾声，2022年我国常住人口城镇化率65.2%，与美国1960年相似，若能够实现农民工市民化和基本公共服务均等化，我国当前宽口径城镇化率或已达75%，与美国1990年类似。

推动新一轮房改迫在眉睫，以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为核心加快构建房地产新模式：推动都市圈城市群战略，以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；保持货币政策和房地产金融政策长期稳定；当务之急是全力拼经济，要稳步推动房地产税试点。