人防车位开发商有权出售使用权吗

Question

如题所述

Answer 1

法律分析：可以出售，但是出售的是使用权，不是产权，比如产权车位卖10万，人防车位买个七八万，使用五六十年这样，跟建筑同寿命。《中华人民共和国防空法》未明确规定，作为人防工程的设施的使用权禁止买卖，亦未规定人民防空工程属于国防资产。法律和行政法规未禁止作为人民防空工程的车位使用权的买卖，依据法无明文规定不违法之法理，人防停车位可以买卖。

法律依据：根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

Answer 2

人防车位开发商出售使用权，应符合下列规定：
1、按照《城市地下空间开发利用管理规定》第十二条“独立开发的地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线、人防工程等设施，应持有关批准文件、技术资料，依据《城市规划法》的有关规定，向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证”的规定。开发商出售人防车位，应当提供独立开发设置车位的人防工程批准文件及一书两证。
2、根据土地使用权出让合同约定独立开发人防工程，符合《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”的规定。实际，开发商未转让该人防工程所有权的前提下，方有权出售该人防工程内设置停车位的使用权。
3、《人民防空工程建设管理规定》第五十一条规定“按照规定应修建防空地下室的，防空地下室建筑面积单列。所需资金由建设单位筹措，列入建设项目总投资”，其中明确国家改变防空地下室的投资方式，建设所需资金由建设单位筹措，列入建设项目总投资（总成本），与《住宅价格管理暂行办法》一致；按照第五十九条规定“连同地面建筑整体购置的防空地下室，平时由投资者或使用者按照有关规定进行维护、管理和使用”，其中说明随住宅建筑建整体转让的防空地下室，建设单位已通过转让回收建设所需资金，全体住宅买受人成为防空地下室的实际投资者、享有权利。依法开发商不得擅自在防空地下室内设置停车位。
4、根据《防空法》第二十二条规定，强制性国家标准《城市居住区规划设计规范》6.0.3.7项及《住宅建筑规范》4.2.3项均要求“按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合”；依据《城市地下空间开发利用管理规定》第十一条的规定，附着住宅建筑进行防空地下室建设，应随地面建筑一并申请办理建设用地规划许可证。《城市居住区人民防空工程规划规范》（1.0.1）说明“城市居住区人防工程作为居住区的一项重要公共服务设施，在平时发生突发灾害性事件和战时疏散掩蔽时将对居民起到至关重要的保护作用”；规范不仅分级列明居住区、小区、组团配建人防工程的要求，且列明配建居民掩蔽工程与人防物资库的上下限（m2/人）指标，这两种人防设施构成各居住组团防空地下室。依法开发商不得擅自改变防空地下室的用途。
5、施行《防空法》至《城市居住区人民防空工程规划规范》（GB50808-2013）执行，国家逐步完善有关住宅配建人防设施的规定。擅自利用住宅配建人防工程配置居民停车位，或者擅自将居民停车库改变为人防物资库等行为，均缺乏法律依据，不符合防空防灾相结合的平战结合方针，违背《城乡规划法》第五十条“不得随意修改”的规定，且违背《物业管理条例》第四十九条“不得改变用途”的规定。建设单位或者物业管理企业利用住宅配建人防设施作为临时停车位，应当遵守《民法典》第二百八十二条“ 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的规定；业主大会成立前，应当按照《物业管理条例》第五十四条的规定，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金。
相关问题请详见本号“能否单独转让小区车位的所有权”、“业主在物业管理活动中享有哪些权利”等文章。
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