一处商铺、沿街房如何评估价值？

Question

有一处沿街房，对外有三间60平米，可以租个三个户，现在的租金是1.2万元每年，房子是旧房子，87年的，道路拓宽后变为沿街房的，该房子售价应该是多钱？
房子的土地证是划拨土地，街对面的商业房子卖价6300元，不过是双层的价格，就是1，2楼都是这个价格。

看来要回答我满意要不大可能了，我将把这个帖子追加到最高悬赏分！

Answer 1

你好：
我就是做房产开发的，问题是这样的。

问题关键：
1、你的房子土地是划拨用地
2、你的房子使用性质是主宅用地
3、你的房子是70年的主宅使用权，还剩48年。

现在我来回答你的问题：

该房子售价应该是多钱？
正常商铺应该是8到10年的汇报率，按照租金价格计算，计算公式为：
让你久等了,我们继续.
每年的租价X10年÷出租的商铺面积=该房子每平米的市场价格
由于你描述的情况不是很详细,只能自己算算了.在这里我可以很负责任的告诉你,你的房子每平米价值不低于6000元.原因有下列2个原因:
A\使用年限与对面的商铺年限一样.
B\你的房子是纯一层,而对面是上下加起来的.

你需要了解什么叫划拨土地?和出让土地？

出让土地：要交土地出让金,出让获得的土地可以转让、抵押、出租、使用、收益。
划拨土地：不用交土地出让金，只可以使用、收益，不可以转让、抵押、出租，如果要转让、抵押、出租要补交土地出让金。

给你的建议：
只是个人建议，供你参考
1、涨租金，不出售
如果我是你的话，我不会轻易出售现有房屋，可以适当涨价，借助现在道路拓宽，涨价是正常现象，价格比对面低一点就可以（如果只是因为房屋外观的情况下）。不到万不得已的地步，不要轻易出手，住宅的成本，商铺的回报，这样的房子很难得。

2、装修门面
适当装修，调整租金，一劳永逸。

3、实在想出售的办法
划拨土地房屋，也可以正常办理房产转让手续。与出让土地房屋不同的是，划拨土地房屋在出售办理完房屋所有权登记手续后，按照现行规定，办理土地使用证过户手续时，受让人需要向国土资源局另行补交1%的土地出让金。

4、出售价格
建议不要底于6000元每平米，原因上面我有说过
A\道路拓宽了.
B\使用年限与对面商铺一样.
C\你的是纯一层,利于出租.

Answer 2

你是要自己卖房子还是打算拆迁评估哦？如果是拆迁评估，得出来的价格算上折旧什么的会很低，因你土地是划拨的，在这一块几乎没有补偿，且看你房子产权证上的用途是什么，如果是住宅性质，那说实在的，非常低，补偿是按房子的性质来，房子是住宅即便在从事商业的经营也会按住宅标准补的，不会去与周边的房子的行情套，因为作为建筑物本身房子是在贬值的，房子所在的土地才是升值的，而升值的这一块与你的房子无关，所以只计算贬值的，算下来补偿金额就很低。
如果是你要自己卖房子，首先要明确一点，划拨土地之上的房子不是可以自由买卖的，如果要卖，你得先补交清土地出让金，否则办理不了过户等手续。这一过程非常的麻烦，如果能办下来下文再说，办不下来你可以卖使用权，87年的房子，划拨的土地应该是住宅性质的，产权应该还剩48年，你卖个48年之类的使用权，相当于就是一个长期的租赁但费用要一次性交。如果是卖48年的使用权，单价在4000的样子。但用作商业的房子，你可以根据市场的行情变化及时地调整，开价的时候可以开高点，对方会有一个议价的过程的。但由于你的房子是老房子，卖48年的使用权只怕会有难度，你可以卖个二十年的使用权，价格低不了多少的。
如果可以卖产权，按照你提供的租金的标准，你对面的商业房子的卖价从投资回报率上说还高了点，定在5500可能是比较合适的，你了解一下他们卖的情况如何，如果卖得一般，综合起来分析你的房子，单价可以卖到4500-4800的样子。如果对面卖得很火，你的价格还可以高点。
另外，如果根据市场的实际情况，60平米的房子能做三间卖就不要做一间卖，分开来卖的收益会较之整体卖要高些的。
以上的分析是基于你提供的有限的数据和本人的经验得出来的，仅供参考。你还是要根据房子的实际情况来做具体分析的。

Answer 3

这个要综合考虑，所在地区总体经济环境，商业氛围，经营规模，房地产景气程度，你给的条件太少无从评价