如果让您去开发某个现有的社会单体宾馆,您会有怎样的一个计划,怎样与宾馆业主沟通

Question

如题所述

Answer 1

你的问题内涵和外延非常大，以下调研报告供你借鉴，如帮到你，请点满意答案，谢谢！
　　本文将以对中国与上海旅馆业的典型调查研究为例，说明以下五大问题：（1）中国单体酒店的现状分析；（2）中国单体酒店生存与发展的理由与空间；（3）中国单体酒店面临的生存与发展挑战；（4）中国单体酒店的出路；（5）中国单体酒店经营管理方式的变革。

一、　  ä¸­å›½å•ä½“酒店的现状分析

　　据国家旅游局与国家统计局统计，中国目前有旅游住宿设施总数越28万家，其中星级饭店约1.2万家。一般认为，追求星级就是追求由第三方认证的一种品牌，因此，可以简单地说，中国星级饭店是具有品牌意识与行为的饭店，中国饭店中具有品牌意识与行为的饭店数量约占旅游住宿设施总量的4.285%。
　　据中国旅游饭店协会统计，我国星级饭店中，采用集团化经营的饭店约占我国饭店总数的7.6%。这意味着中国有912家饭店实现了集团化。依据上述数据，我们可以得出一个简单而重要的结论：中国28万家旅游住宿设施中约有27.9088万家饭店是单体酒店，约有26.8万家饭店是不具有显著的品牌建设意识与行为的酒店（当然，要将其中的经济型连锁酒店扣除掉），而且，单体酒店中的大多数是属于显著不具有品牌意识与行为的酒店。
　　目前，作为中国饭店经营业绩最好的地方——上海的情况如何呢？截止2006年第一季度，上海共有正式评定星级的饭店351家。截止2005年底，上海有各类社会旅馆3460家，加上351家星级饭店，共有饭店3811家。这说明，上海具有显著品牌意识与行为的饭店只占饭店总数的9.21%（351家）。在上海3811家饭店中，采用集团化经营方式的最多300家，约占饭店总数的7.87%。依据上述数据，我们可以得出一个简单而重要的结论：上海3811家饭店中约有3511家是单体酒店，约有3460家是显著不具有品牌建设意识与行为的酒店，而且，单体酒店中的大多数是属于显著不具有品牌意识与行为的酒店。

二、    ä¸­å›½å•ä½“酒店生存与发展的理由与空间

　　2005年我们参加了上海旅馆业发展现状与对策的课题研究工作。我们对上海单体社会旅馆的规模结构与顾客选择社会单体酒店的考虑因素进行了调查研究，研究结果如下。 
 
　　选取上海市黄浦、长宁、徐汇、松江、金山、宝山、崇明7个区1000余家旅馆数据进行统计分析。从上图可以看出，旅馆客房数30左右是一个临界点，超过30间客房的旅馆数 æ€¥å‰§å‡å°‘。从其变化规律看，大致可分为四段，第一段是1-30间客房，这一段可以称之为小型旅馆，数量最为庞大，约占总数的78.5%；第二段是31-70间客房，这一段可以称之为中型旅馆，数量开始锐减，只占总数的16%；第三段是71-100间客房，这一段可以称之为大型旅馆，数量再次锐减，进入分布区域的低谷，约占总数的2.5%；第四段是客房数大于100间的，这一段可称为特大型旅馆，主要是经济性酒店、准星级酒店，比例开始回升，大致到3%左右。 

　　从这个分布态势看，通过现有的经济型酒店品牌发展连锁加盟来整合上海旅馆业，用武之地并不太大，因为它们加盟的门槛条件中有一个对房间数的要求，它们通常只接受大型（71-100间客房）或特大型旅馆（多于100间客房）的加盟，而这部分旅馆所占的比例甚少，加起来不过5.5%，对整合整个上海旅馆业意义并不太大。由此推论，上海旅馆业的整合重点要推出针对中小旅馆的管理办法和加盟品牌。
 
　　交通方便（有便捷的公交线路或靠近目的地）是旅馆客人选择入住的一个重要原因。此外，小型旅馆客人主要看中低价位而来的，这个比例接近40%。因为服务较好而选择小型旅馆的比例不到五分之一，也就是说客人入住社会单体旅馆主要不是因为服务的因素，因为在相对较低的价位上，客人对服务没有太高的奢望。相对服务而言，硬件的吸引力更低，小型旅馆没有人因为觉得设施好而来的，大中型旅馆为设施较好所吸引的比例也不到5%。

三、    ä¸­å›½å•ä½“酒店面临的生存与发展挑战

　　从对上面统计数据的分析中可以看出，只要保持低成本与低价格的优势和交通的区位优势，许多单体酒店还是能够生存下来的。从长远发展考虑，单体酒店遇到的三大挑战是：（1）随着经济发展，人均国民收入提高，人们在低价前提下，对酒店安全、清洁、卫生、舒适、时尚的要求将逐渐提高。（2）随着锦江之星、如家等经济型酒店品牌的迅速发展，会出现比它们价格更低的节约型酒店的连锁品牌。历史上美国速8经济型酒店刚诞生时的价格只有8.8美元。显然，中国比它价格更低的节约型连锁酒店品牌必然迟早会出现。（3）随着城市发展，土地成本与租金会上升，劳动力成本也将提高，如何保持低成本与低价格将成为一个严峻的问题。因此，如何在新的环境下，继续生存与发展，这是单体酒店需要认真考虑的问题。

四、    ä¸­å›½å•ä½“酒店竞合共赢的出路：各种形式的联盟与合作
  
　　中国单体酒店依据自己的经营发展目标、面临的市场机会与同竞争对手相比较的优势和劣势状况，可以选择以下几种出路。
　　第一是维持现状战略，只要能保持低成本与低价格优势，同时酒店又处于较好的交通位置，这一战略将继续有效。
　　第二是加盟著名连锁酒店品牌或联盟酒店品牌战略。是否采用这一战略，关键取决于加入品牌后，在获得了该品牌在培训、服务、品质、营销网络、客源与日常经营管理指导各种支持后，是否有净收入的增加？如果有增加，就可以考虑采用，否则，就可能没有实际的经济意义。
　　第三种战略是自己与其他单体酒店采用平等互利合作方式在营销上联合起来，建立一个可以共同使用的品牌和营销网络，由此来获得连锁酒店品牌所能获得的优势利益。当然，这需要建立一种平等互利合作的文化与制度管理方式，这既是一件具有创新意义举措，又是一件比较难于操作的事，因为这与中国经营管理传统的“小农经济、独立自主、自给自足”文化和现行的行政分割体制不相融。

五、  ä¸­å›½å•ä½“酒店经营管理方式的变革

　　要战胜新环境的挑战，中国单体酒店的业主与经营管理者，需要在经营管理的理念与方式方面实现五大变革。
　　第一，要从过去单纯的竞争导向转变为现在的合作型竞争导向。例如，跨地区的同档次与同类型酒店就存在着巨大的合作推广机会。另外，当地的同档次与同类型酒店，在将当地推广为著名旅游目的地以增加客源总量时和进行合作采购降低成本时，都存在着广泛的合作机会。
　　第二，要从过去只注重在当地营销推广转变为同时在跨地区的客源来源地进行营销推广。要用低成本的方式做到这一点，就需要采用跨地区连锁、联盟或合作的方式。
　　第三，要从过去以行政隶属关系行政，难以采用市场方式进行合作，转变为以市场机制、经济效益为合作手段与经营目标。
　　上海旅馆的所有制类型 
            

            区县

        比例%

经济类型

黄浦区

长宁区

徐汇区

松江区

宝山区

崇明县

国有

47.95

21.22

64.71

0.90

9.15

5.96

集体

25.35

45.46

7.84

16.60

35.97

1.99

私营

15.07

21.22

19.61

75.34

49.39

89.41

联营

0

1.52

1.96

0

0

1.33

有限责任公司

2.06

3.03

0

5.39

1.83

0

股份合作公司

0.69

0

0

0

0

0

股份有限公司

4.11

3.03

1.96

1.35

3.05

0.67

合资

0.69

3.03

0

0.45

0

0

独资

0.69

1.52

0

0

0.61

0

其他

3.43

0

3.92

0

0

0.67

　　在我们调查所选的上海市的6个区县中，3个位于市区，3个位于市郊。市区的黄浦、长宁、徐汇，国有、集体占了将近70%，而郊区的宝山、松江、崇明私营的在50-90%，说明区域位置对旅馆所有制类型构成有重大影响。市区企事业单位相对集中，各个单位都有可能作为三产来开设旅馆，造成了大量的旅馆属于国有或集体；而市郊企事业单位较少，建房成本相对便宜，造成了大量私营旅馆的产生。其他所有制类型在旅馆业中相对较少，说明现代企业制度尚未在这个行业广泛确立；也说明外资还很少涉足这一行业。在国有企业占主导地位与行政首长决策情况，不同的酒店很难合作兼并，大大影响了中国单体酒店的连锁、联盟与其他合作形式的发展进程。
　　第四，要从过去习惯于“人治”关系的合作方式，转变为“契约”关系的合作方式。在独立酒店之间建立联盟的营销推广方式，需要以平等互利持续合作的“契约”关系为基础，在领导多变情况，不能建立长期合作的“契约”关系与不能习惯于遵循契约的合作方式，因人而变，可能会导致联盟的方式由于不能持久而自行消亡。
　　第五，要从过去的“独立自主”的经营方式，转变为“创造营销网络价值”的经营方式。如何通过建立单体酒店营销推广联盟，通过建立与互补性企业的合作联盟，如建立与旅行社的联盟，建立与航空公司的联盟，建立与供应商的联盟，建立与忠诚顾客的联盟等来增加新的客源与为顾客创造节约成本、提高服务品质的价值，这是决定单体酒店未来命运的一个新的重大战略问题。事实上，速8品牌加盟营销推广的迅速发展，从一个方面说明存在建立单体酒店营销推广联盟的现实的巨大需要。