高分悬赏！供销社集体房子的买卖问题！

Question

同志们好，这个问题很急。因为这个事情必须在这星期解决。所以烦请详细解答下，分不是问题。500分悬赏！请各位仔细看问题。

首先是这样的：我是上海地区的。我妈妈有一个算是世交的小姐妹，关系非常好（好到我哥结婚，她是介绍人我妈给她媒人的介绍费她都死活不拿这几千元）。最近这个阿姨（我叫阿姨的）因为资金周转问题急需用钱（股票套牢等）。所以准备出售她一套房子，在多年前阿姨是在国企上班的，那套房子就是当年单位分发下来的，也就是俗称的供销社集体房子。没有什么房产证，好像只有一个当年和供销社签订的一个合同而已，土地证有木有不知道，不过好像是没有。

这房子卖给我们很便宜，友情价嘛。买了除非房产泡沫，否则是不会归本的。但问题是这种房子买卖有很多问题，网上也有很多人说这种房子买的话需谨慎。因为这房子据我了解如果我们要买的话只能这样子。没有过户的，阿姨只把当年那个签订的合同给我们。最多再和我们签一个合同就好了。房子这样子就算是买好了……不过阿姨她之前已经出售过另一套一样的房子，也是供销社的。也是只和买家签订了一个合同而已。

就如各位所想的一样，如果将来有什么纠纷我估计就倒霉了。一点法律程序都没有。从人情角度来说我应该相信我阿姨，但现实中说实话人心难测。我该怎么办，这房子不买的确亏，非常便宜。是镇上的60平米房子。卖给我们只有20W而已，买过来租给别人将来转手不会亏。不过买了怕将来有纠纷。。。

正题来了：1.首先我问一下这种集体房子国家允许卖吗？
2.如果转卖，我怎么样才能保障我的权益。
3.关于供销社集体房子，当事人难道真的只有一张合同？没有土地证？没有房产证？
4.我如果买，和我阿姨签订一张书面协议有用吗？公证处可以公证吗？貌似找几个不相干的人做见证也具有法律效益，如果公证处不能公证，那么这个办法可以吗？
5.关于这类供销社房子的买卖问题，找哪家政府单位好？可以向谁咨询？
暂时就这几个，想到在说。

Answer 1

怎么说呢 既然是世交 应该相信那个阿姨。最喜欢你这种能把问题写的这么详细的人了^_^，叙述能力一流 问题清楚明确，我不是上海的  å…·ä½“政策性的问题可能不太了解，但是还是给你简单得说一下吧。

具体能不能买卖这个要看村集体的规定，原则上不能买卖，但是即使转让给你，你那个阿姨还是享有 占有使用收益的权利，所以 最坏的结果是国家不允许买卖你们的买卖合同彻底无效，但是你那个阿姨还是可以拥有相应的权利，他可以相当于把房子借给你们 由你们享有收房租等一系列权利。只要她讲信用 一切都没问题。法律是作为保障道德底线的，不触碰底线的时候其实可以不去理会它。 另外 也有好的一方面消息，就是现在的政策是集体企业转为公司制 好多集体最终都把房产转给个人，可以办房产证，像上海这种大都市..如果真的打算推广开来，那么这个房子就变成可以买卖了，所以合同很重要。

转卖想保障自己利益的最好方法在于仔细得把合同写清楚。其实 ，最坏的结果是合同无效，无效也仅仅是你们双方退回不当得利，即阿姨给你二十万，你给阿姨房子。如果这样的话，阿姨在不讲诚信的情况下可以向你们要求返还居住房子的使用费等等。所以 最好的避免方法就是在合同上添加上“如果因为特殊原因合同无效或者被撤销，出卖人的房屋不请求买受人的房屋使用费，买受人也不要求出卖人返还相应的利息”（如次这种意思就可 反正就是让房屋使用费和利息相抵就可以了..）这样在最坏的情况下你也可以拿回20万  åº”该算是不亏本吧。具体起草合同如果你足够信任我可以写好了以后给我看一下..毕竟500分真的不少啊...我应该做好售后服务的（但是这段时间比较忙  åªèƒ½æ™šä¸Šä¸Šç½‘  å¯ä»¥ç§ä¿¡æˆ‘ ）

购销社的房子问题..说实话 这个我真的不知道，每个地区都有自己独特的情况，而且由于我年龄不太大 社会经历不够 不太了解这方面的，你可以让你妈打听一下 如果她那个年龄的人买房子也只有那么一份合同，那么应该就是那么个状况了。而且既然已经卖出去一份了 应该问题不大吧

公正？没必要 公正花钱，而且 经常出现公证以后合同还是无效被撤销的，听说过哪个富翁写遗嘱把钱留给小三的事情吗？那个也公正了，最后不也还是无效了.只要你们双方但是人签了合同就行了，如果合同有效 不需要公证，合同真的因为政策上不允许而无效，签了也没意义。所以 重要的是把合同写清楚，具体是怎么买的 给多少钱。这样如果万一你们出现就纠纷了，合同只是起到一个证明事实的作用，如果无效了，退还你的价款20万，至于其他的...合同都无效了..你说还能咋样.....

咨询啊..我觉得吧..如果你们足够信任你们这个阿姨 其实直接买了就好了，它能够连几千款的媒婆费用都没要，而且又是世交 应该不会。如果真的想咨询 找个律师事务所问问就差不多了吧 你可以找房产局 或者那个村集体问问。但也就是问问 一般情况都会告诉你不允许买卖....这样很影响你们自信心的........其实这种问题一般如果出现纠纷 都像狗血电视剧里演的 你那个阿姨过世了，然后他的儿子女儿媳妇女婿什么的通过法律程序来要这套房子。但是我说了 最坏的结果他也要退还你20万  æ‰€ä»¥å…ˆä¹°äº†æŠ“紧时间出租出去才是真的..如果房子真的不是你的 那么就不要强求 不吃亏就好了，几年后也许这个房子真的会涨价，可是你光租金也够本了吧。再说这个房子是因为阿姨资金周转不开所以才卖的是吧？所以如果最后出现了我说的最坏的结果，你就想想算是借给他20万 ，那个房租就是利息就完了，房子只是个抵押而已 其实并没有卖给你 这样可以转换一下心态吧....

好了..就说这么多了 如果还有不懂可以追加提问 但是我一般只有晚上才能回答 希望能帮助你 希望你们交易愉快O(∩_∩)O

ps楼主是不是常年混迹2吧...

Answer 2

供销社早就转为民企了，因此，这种房子不属于国有财产，是可以买卖的。

关于保障权益，你要看一下你阿姨跟供销社签的的合同，里面有没有明确的说，这个房子所有权归你阿姨所有。如果有的话，那么这个合同是受法律保护的，对于这种没有房产证的房子，这个合同就算是房产合同了，你们再签一份产权转让合同就可以了。如果合同里说的是给你阿姨使用，那就没法卖了，你们再签合同最多就算是长期租用。那你就考虑一下你能不能把你的房钱给收租回来。

还有需要注意的是，你要看一下土地使用期限是到什么时候，对于这种老房子，土地使用期限就是房子的产权所有期，对于这种政府批给国企的地，一般不属于住宅用地，一般算作工业用地，使用期限是五十年，我感觉这个房子快到期了。

如果土地到期的话，政府就可以对于这块土地重新进行规划，无论批给谁，反正你们是都不能住了。

因此，我的建议是不要买。

不过由于分房子的时候，法律还不很健全，因此到现在，许多类似问题都成了悬案，没有相关法律条文去支持，因此现实如何，还要看当地政府。

最好找当地的律师事务所咨询一下，找一下当地类似案例。

呼！好累！望采纳！

Answer 3

1、按物权法规定房屋产权是以登记为准，所以你说的情况必然存在风险，之后要转卖风险仍然存在。
2、之所以用20万的低价卖给你，就是因为这个风险存在、权利不完整。
3、建议和你阿姨协商一些，在当地找一名熟悉这种业务的律师，通过诉讼的方式处理，诉讼的结果可能有三种：一是判决或调解过户给你，然后到法院申请执行，法院发协助执行通知给房管局，这样就能办理过户，这是最理想结果；二是法院判决或调解房产归你所有，但是房管局不同意执行，这样也有法律文书保障你的权利，在法律上你还是房屋实际产权人，可以根据法院法律文书进行买卖，但转手时一定要说清楚权利来源是法院法律文书，并说明存在不能过户的风险；三是法院判决买卖合同无效，叫你阿姨退款，这时就可以确定风险是无法避免的了，你再根据实际情况决定是否要这房屋，但转手的话最好是不要考虑了。

Answer 4

回答如下：

该房子国家是否允许买卖，要看该房子属于什么性质。如果房子的性质属于公用房，分给职工只是为了解决职工的生活，该房屋是不能买卖的，

如果你现在转卖，可以直接和买主签订合同。

如果你阿姨也是只和你签订了一张协议，如果土地证和房产证，该房屋的产权应该你阿姨不完全具备，买卖是不合法的。

你如果要买，可以到供销社了解一下，看看具体的产权情况，如果只有一张协议，你的合法权益是得不到保护的。

有了证人签字，公证处才可以公证，但你这种情况，没有房产和土地手续，即使有在场人签字作证，也是不能公证的。

你可以找其上级供销总社咨询一下房子的具体情况。

Answer 5

1、土地使用权应当不是通过招拍挂取得的，没有法定的使用权证件，有可能是划拨的。
2、你如果买了后在卖，可能卖个好价钱，因为懂法律的不多，图便宜的人多。
3、如果想取得土地使用权，必须交土地出让金，房子就不会便宜了。没有合法的用地手续，不给办理房产证。
4、如果买，不能办理公证，因为手续不全，不受法律保护，实践中这样的买卖多了，有证人签上证明也好。
5、最好是买卖纠纷，根据人民调解法找司法所调解，达成调解协议，至少形式合法，以备后患。