评：房产经纪缘何得恶名
2008年03月04日03:44 来源： 北京商报 作者：毛颖颖
随着部分城市房产中介公司倒闭、退市、关店如潮，房产经纪人的日子真是越过越不好。本周，市工商局又发布了首个《经纪人行业发展报告》，结果显示，京城经纪人中房产经纪人数量最多、信誉最差、投诉率最高。
其实房产经纪口碑怎么样，看看无数房屋租售信息后面注明的“中介勿扰”就知道，更何况还频频曝出吃差价、扣押金、虚假广告、合同违约乃至卷款外逃等“丑闻”，但作为服务业的一支，小小的房产经纪问题如此密集，绝不是从业人员的个人道德出了毛病。
按通行的说法，“10万元注册资本、4个经纪人职业资格证书，一家房产经纪公司即宣告成立”，这样的行业门槛不可谓不“虚”。而市建委最新发布的数据显示，截至2007年底，全市19.45%的房产经纪公司注册资金不到30万元，46.56%的公司注册资金在30万到100万元之间，只有5.74%的公司注册资金超过500万元。对于一个没有多少固定资产（门市是租的，桌子、板凳、电脑、电话不值几个钱），却动辄沉淀资金数千万元、上亿元（房款首付和租金）的行业来说，不挪用客户资金扩张门店需要多大的自觉性？一旦成交量下降、沉淀资金告急，看似蒸蒸日上的房产经纪公司马上就面临危机。
庙没有打牢根基，“念经的人”素质也有问题。资料显示，目前全国房产经纪从业人员中拿到房地产经纪人职业资格证的不足3%，而报考人数倒是逐年减少。正因为有没有资格、是否经过培训没有公司介意，海量的基层业务员只要能把附近楼盘的名称、房价记清，勤带客户看房就可以，所以入行者素质良莠不齐，流动性之大却令人吃惊，其中多数人做的只是牵线跑腿的中介，而不是提供咨询、评估、代理服务的经纪。当然，在没有统一注册和信用记录的情况下，即使有不良中介的行径，也可以跳到其他公司应聘。
实际上，虽然在人们眼中“满城尽是房产经纪”，但星罗棋布的门店所经营业务的技术含量很低，集中于二手房销售、住宅租赁，对商铺、写字楼租售以及土地和房产评估、代理少有涉及，等于是把所有鸡蛋放到初级市场一个篮子里。随着部分大中城市二手房交易量持续低迷，这部分单打一的公司最先受到冲击。同时，因为大家都把二手房源盯得太紧，所以劳动密集、人海战术风行，门店数量和员工人数不断刷新，在市场好时挪用的交易款大多砸进了开设新店和现金收房，一旦交易量下降、资金链迅速断裂，收缩战线、销声匿迹甚至卷款跑路也就不足为奇。
从某种意义上说，房产经纪人背上“口碑最差”的恶名，根本上是行业问题，而不是个体原因。正因为行业不规范、模式太单一，房产中介公司很多，有固定资产、核心技术、良好管理机制的很少；房产中介品牌很多，能挺过洗牌、做大做强的很少；房产中介人员很多，够资格、有经验的房产经纪人很少。虽然西谚说“台风来了，猪都能飞”，旺市推动下人人皆大欢喜，但只要遭遇逆境，一切都会现出原形。
中国房地产经纪人持证率不足3% 准入门槛虚化
一面是如火如荼的房地产经纪活动，另一面却是日渐冷清的全国房地产经纪人考试，冰火两重天的对比折射出房地产经纪行业的准入门槛正在日渐虚化。
房地产经纪人持证上岗率不足3%
“全国房地产经纪人考试本来应该是个‘富矿’，但现在却正在趋于‘尖灭’。”谈及近年来逐年下降的报考人数，多年从事房地产研究的北京市中济律师事务所吴元明律师感慨，“这不但与我国同时期房地产行业如火如荼的发展形成鲜明对比，也与房地产经纪活动竞争白热化的现象构成冰火两重天。”
“尖灭”，地质学术语，本意指岩层的厚度在沉积盆地边缘变薄以至消失的现象。在吴元明看来，始于2002年的全国房地产经纪人考试报考人数逐年减少，是典型的“尖灭”——2002年，报名人数为31219人，2003年、2004年报名人数为32313和38427，到了2005年骤降为28454人，2006年进一步降为16390人。
由于房地产经纪人考试实行两年滚动考试制度，除第一年外，以后各年度的报名人数中均包含前一年度实际参加考试虽未通过但保留科目成绩的复考人员，因此，如果扣除推算出来的复考人数，2005年和2006年的新报考人数已经降到3314和2359。
“今年7月是第六次全国房地产经纪人考试的报名时段，各地报名人数要到8月份才能汇总完成，但从已经报上来的情况看，比去年还是有所减少。”相关部门人士向《中国经济周刊》透露。
“用处不大”“标准不统一”“报考条件不合理”
——三大原因导致“尖灭”
记者在采访中发现，一些房地产经纪行业从业者认为取得房地产经纪人资格“用处不大”，这让许多准备参加考试的人打起了退堂鼓。“目前整个市场还不够规范，有证和无证的差别并不大。”“同样能够卖掉房子，何必花那么大力气？”这是一些房地产经纪从业人员普遍的看法。北京链家地产市场部的张月也告诉《中国经济周刊》，在北京，房地产经纪行业从业人员流动性比较大，他们普遍缺乏长远的规划。
此外，行业准入标准不统一引起的混乱，也使得全国房地产经纪人考试人数减少。记者了解到，除了全国房地产经纪人资格考试之外，许多地方也有本地的房地产经纪人资格考试，例如北京有“北京市房地产经纪资格考试”、上海有“上海市房地产执业经纪人资格(房地产专业科目)考试”等，报考或申请条件也相差很远。
“北京房地产经纪行业目前只要取得北京经纪人证书就可以，而且一年有2-5次考试，不但比全国考试灵活，难度也较小，所以报考全国证书的人数相对还是比较少的。”链家地产市场部张月坦言。
不仅如此，各地的执业资格要求还互相排斥、互相拆台。据吴元明律师介绍，“全国房地产经纪人执业资格证书”就曾在部分地区不被当地工商管理部门认可，以至于后来中国房地产估价师与房地产经纪人学会专门发文，要求地方性法规不得将地方颁发的“经纪人资格考核合格证明”作为房地产经纪机构设立或从业人员执业的前置条件。
“这是个历史遗留问题。”吴元明律师表示，在上世纪90年代，随着我国房地产市场的发展，对房地产经纪活动的需求也随之增强。为了适应市场发展的需要，从1996年开始，上海等房地产市场发达的地方，陆续出台了对房地产经纪人资格认证的行政法规。但到了2001年，国家也开始着手对房地产经纪活动进行规范，以应对和解决该行业出现的各种问题。2001年12月18日，人事部、建设部发布了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》(下称“暂行规定”)，明确“凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。”
“不过，暂行规定到底是属于部门规章还是政府文件，在理解上存在分歧。这就导致某些地方政府部门不承认暂行规定的法律效力，而是仍旧依据本地政府颁布的行政法规来对房地产经纪资格进行认证。”吴元明说。
在吴元明看来，如果各地形形色色的房地产经纪人资格在之前尚属历史遗留问题可继续保留的话，那么从2004年颁布实施《行政许可法》以后，就应该废除。根据《行政许可法》第十五条第二款规定：“地方性法规和省、自治区直辖市人民政府规章不得设定应当由国家统一确定的公民、法人或其它组织的资格资质的行政许可”，因此，继续保留将不仅违背法律的禁止性规定，还将对房地产经纪服务市场形成干扰。
“对各个地方所认可的房地产经纪资格应予以明确否定，不能再持暧昧态度或姑息养奸，这样才能维护法律的公正性。”吴元明说。
本刊就此问题联系了主管房地产经纪资格管理的相关部门，但采访被婉言拒绝。
报考条件设置不合理，被认为是全国房地产经纪人考试人数逐年减少的第三个原因。如《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》第三条说明：未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动；而在第九条申请参加房地产经纪人执业资格考试的条件中，又作出了“从事房地产经纪业务工作满3年”等限制性规定。
“一方面规定未取得资格不得从业，另一方面又规定从业3年方可报考，实属自相矛盾。”吴元明说。
北京链家地产市场部张月也表示，对全国房地产经纪人考试并不是不热衷，只是因为考制不灵活难度系数较大，所以考的人就少了。“如果报考条件基本相同，更多人会选择全国统考。因为链家在大连、天津都有分公司，考全国证一劳永逸。”
考试制度“尖灭”会否导致行业准入制度“尖灭”？
“其实，房地产经纪人考试制度趋向‘尖灭’并不可怕，可怕的是房地产经纪行业经过多年努力才初步建立的行业准入制度会否因此趋向‘尖灭’？这才是要害！”吴元明说。据他介绍，目前有的房地产经纪机构连一个注册经纪人都没有，把行业准入门槛踢到一边，随意聘用社会闲杂人员。
有关资料显示，截至2006年底，我国共有14.7万人次参加全国房地产经纪人执业资格考试，近3万人取得执业资格，1.6万多人注册执业。但全国房地产经纪行业从业人员超过百万人。据此计算，则只有不足3%的从业者具有房地产经纪人职业资格。
“即使这些考试合格人员全部从事房地产经纪业务，对于全国数量众多的房地产经纪企业而言，也是杯水车薪。”中国房地产业协会中介专业委员会主任何琦告诉《中国经济周刊》。以上海为例，2006年有房地产经纪机构8625家，如按一家机构用三位房地产经纪人计，仅上海就需要约2.6万人。“可以说，目前在房地产经纪机构中具体从事房地产经纪业务的人员大多数并不具有房地产经纪人员的职业资格。房地产经纪领域问题频出也就不足为奇了。”何琦说。
吴元明律师也认为，房地产交易市场的规范离不开房地产经纪人队伍的规范，“从某种意义上说，这个群体乱就是市场乱，这个群体治就是市场治。但从全国房地产经纪人考试制度趋向“尖灭”这一现象来看，决策部门还没有对这个问题给予足够的重视。”
记者了解到，建设部从去年就着手的《房地产经纪管理办法》目前正在紧锣密鼓地制定之中，并有望在年内出台。这个管理办法将对房地产经纪人员及机构的行业准入问题、房地产经纪机构与房地产经纪人的关系等问题予以明确。
据该办法建议稿的有关起草人透露，办法的出台，将有效解决房地产经纪行业目前面临的若干问题，一个健康、有序、诚信的房地产经纪行业将随办法的落实而形成，全国房地产经纪人考试制度作为行业准入的重要手段，也可能迎来快速发展的第二春。 (牛建宏 许浩)
(中国房地产信息网
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