法院拍卖的房子能买,但是需要注意避开一些雷区。
一般法院拍卖的房产大多是一些人抵押或没收的房产,最终成交价也会低于市场价格,而且不限购,能过户,所以成为了很多人“淘房”的途径之一。司法拍卖已经接入了淘宝,带来了很大的流量和曝光,现在上网能浏览到全国各地的拍卖信息。
拓展资料:
这4点风险一定要先了解透彻。
一、 房屋原业主的身份背景
一般被抵押或没收房屋的,都是因为债务人无法履行到期债务,导致被债权人起诉、查封抵押房产,最终被法院强制执行拍卖,很多一部分是由于投资失败,资金链断链或者沾染高利贷跑路的,如果是普通做买卖失败,人品尚可还行,如果是遇到像上面新闻中那样的流氓房主,可能会返回来闹事、找麻烦,就后患无穷了。
所以,在购买司法拍卖的房屋时候,一定要想办法打听清楚房屋来源,认真研读、核实拍卖公告,理性决策。
二、 实地看房,租赁及被占有的房子要当心
司法拍卖的房子想看房可没那么方便,不去实地考察看房,很可能遇到存在建筑瑕疵的房产,而法院对房子的瑕疵是不担责的。去看看,也能了解到这个买卖的房子是不是存在对外出租了或者是被占有的情况。
法律上有一说叫做买卖不破租赁,也就是说这个房子买卖是不影响租赁合约的,如果房子,特别是商铺之类的,原房主租给了别人居住或者做生意,你是没有权利赶走租房的人的,只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以。如果遇上那种租给品牌店铺和酒店式公寓之类的10年、20年的长期租户,那交接、腾退处理起来都很复杂,成本也特别高。
三、房产的属性
这个毋庸置疑了,我们从开发商那买房也需要了解的,在买司法拍卖的房产时候更要查清楚房子的属性了,这里面主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等。这里需要说明的是,法院拍卖财产时报出的拍卖价,通常只是“裸价”,参拍者如果举牌竞得,除了要一次性全额向法院支付销售款外,还要承担一些隐性费用,比如被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等,也需竞拍人一并承担的。
四、 明确房产的产权共有情况
司法拍卖的房源都是有债务问题没有离清的,买的时候就要注意这个是个人所有、夫妻共同所有,因为可能涉及房产交割时候存在异议。另外还要谨防房产涉及一房多债主,这边拍卖了,那边还有别的债权人不断过来要债,住着也会纠纷不断。
假设以上四点都没有问题,并最终通过司法拍卖成功买到了房子,就要尽快办理过户手续了。
只要有房产证登记即是拥有合法产权的。拍到后,可以拿法院裁定书到房管局办理房产过户事宜。
经公开拍卖并且权属明晰,无产权证的房子是可以进入市场进行交易的,双方签订的《房地产买卖合同》应认定有效。关于费用问题由于各拍卖行所收取的费用有所不同,建议您可以咨询拍卖此房的拍卖行。
注意事项是要仔细阅读拍卖物业公告里的各种风险提示;要现场勘查,并向物业管理处打听该物业的具体情况;资金准备要充足,如果拍卖成功后,竞买人在规定期限内不能交纳首期款,那么拍卖房会没收保证金;
一般拍卖公告里面都会注明水电费或者管理费由谁负担。竞买人在拍卖前要留意,而且最好先去物业管理处了解费用数目。
房产司法拍卖的流程,主要分筹备是准备资金,提交押金,报名参与。竞拍是参与竞标,赢得标物。付款是在规定的时间内支付全款。材料是联系法院,拿到司法拍卖所需的材料文件。洗白是跑房管局,档案局等,洗白房产。过户是完成过户,缴纳费用,拿到房产证,结束。
可以去小区找物业打探一下,可以通过物业打听到住户的购房时间(用来推算是否满两年,是否满五年),住户的物业费,水费缴纳情况(了解住户当前的经济情况,和居住情况),住户是否有购买车位(一般一手买房的人,购买的车位都是挨着单元电梯口的,这个可以购买决策加分)。
《拍卖法》第八条规定,依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利,在拍卖前,应当依法办理审批手续。
《城市房地产管理法》的规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定:土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的。
可在各地法院官方网站和法院门口公告栏查看法院拍卖房子的时间和地点 法院拍卖房子属于司法拍卖,拍卖信息在网上是公开的,你可以到法院网了解司法拍卖的项目、时间、地点等信息,拍卖的流程包括项目公告、竞拍人付保证金(报名)、参与竞拍、支付余款、结算交付。 公告期间,竞买人可以充分了解房子的情况..
尽调很重要的,最好找司辅单位进行委托比较好,这样比较有保障。
1、淘宝司法拍卖
2、上海公拍网
3、京东司法拍卖
4、人民法院诉讼资产网
5、融易购
6、北京产权交易所
7、中拍协
8、如果觉得麻烦可以直接看鲸拍房网 以上所有法拍房都有的具体的参拍细节流程请参考网站拍卖的介绍。
一般的房产司法拍卖的流程,主要分以下几步:
1)筹备:准备资金,提交押金,报名参与
2)竞拍:参与竞标,赢得标物
3)付款:在规定的时间内支付全款
4)材料:联系法院,拿到司法拍卖所需的材料文件
5)洗白:跑房管局,档案局等,洗白房产
6)过户:完成过户,缴纳费用,拿到房产证,结束。
法拍房可以购买,法拍房的价格比常规二手房要便宜很多,至于贷款方面,有的房子需要一次性付清,但是大部分也是可以贷款的。
拍房虽好,但是也确实会有一些陷阱,买家在购买之前要调查房屋情况才行,自己要是不太懂可以找权威的法拍房中介委托拍卖,虽然要交一些手续费,但是省心省事。
买法拍房可能遇到的五大陷阱:
第一、多头债权,多次抵押,多方查封
很多“法拍房”的业主(被执行人),往往有多头负债,甚至资不抵债,否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。比如他在长沙有负债,房屋就被长沙的法院查封,他同时又在株洲有负债,可能又被株洲的法院查封了;除此之外,他可能还有民间借贷和高利贷,这种个人与个人的债务关系,是最难厘清的。
虽然理论上法律上,房屋的所有权归你了,面对这种骚扰,你也可以报警处理,但这种提醒吊胆的居住体验,恐怕普通人没几个能接受的。
第二、恶意租赁,拍房易交付难
买到毛坯或者是空置房还好,如果里边还有人住,这就需要清场才能交付了。很多的司法拍卖公告里,明确写了“法院不负责清场和交付(腾房)”;即便是法院承诺负责腾房,也是困难重重。
第三、相关欠费全由买方出
“法拍房”税费的特殊性在于:转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担,所以,和买二手房一样,你得搞懂该房屋是否“满5唯一”,否则除契税外,要支付个税;
另外,该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,均由买受人负责承担,如果恶意拖欠多年,加上违约金,也会是一笔不小的数目。
第四、户籍迁入难,学区没保障
现在除非达成协议,否则法律并没有条款,可以强制迁移户口,如果原房主户籍占用,特别是某些学区房,你是无法享受到的。
第五、暗藏的天价过户个税
如果该房产在此前还有过“非夫妻直系亲属之间赠与或继承”的交易方式,那么再次过户会产生20%的个人所得税!