房地产企业销售房产时，税法 上在哪个环节确认收入？

Question

如题所述

Answer 1

《企业会计准则第14号——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：
　　（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
　　（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；
　　（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；
　　（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。
　　在实务工作中，有的认为，在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入实现。
　　我们认为，这种情况不符合上述标准第一条的规定，不应确认。否则有提前确认收入之嫌。
　　也有的认为，只有产权过户方能确认收入实现。我们认为，产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件：
　　（1）工程已经竣工并验收合格；
　　（2）具有经购买方认可的结算通知书；
　　（3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；
　　（4）成本能够可靠地计量。
　　房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入：
　　（1）合同总收入能够可靠地计量；
　　（2）与合同相关的经济利益能够流入企业；
　　（3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；
　　（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。
　　中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：
　　（1）有建造合同，并且合同不可撤销的；
　　（2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）；
　　（3）其余应收款能够收回；
　　（4）开发项目的完成程度能够可靠地确定

Answer 2

在收到现金并将产品交付给买方时。

Answer 3

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号规定：
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。　2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。