崔永林1 王霞2 刘洪义1
（1.山东省德州市国土资源局，德州，253012；2.中国农业大学土地资源管理系，北京，100094）
摘要：采用GIS技术建立科学、完善、实用的城镇土地定级估价信息系统（ULEIS）是当前土地管理工作中，亟须解决的一个问题。本文介绍了基于组件式GIS，结合德州市区实际建立的城镇土地定级估价管理信息系统的设计思想，对系统模块的组成进行了分析与设计。
关键词：GIS；城镇土地；定级估价；信息系统
1 引言
1.1 系统设计背景
随着我国市场经济和土地使用制度改革不断深化，科学管理土地价格、有效调控土地市场已成为一项重要的任务。土地定级和基准地价是我国土地市场管理的基础，但由于我国城镇土地定级估价工作起步相对较晚，技术手段还不完善，在技术层面上还存在以下一些问题。
（1）现有的城镇土地定级估价更新调整方法耗时长、投入大，不能满足基准地价的现势性要求，这是一个迫切需要解决的问题。
（2）各地测算基准地价的方法差异较大，实现土地定级、基准地价更新的技术方法与技术手段缺少统一的工作流程标准。
（3）各地所建立的基准地价体系，只能反映评估期日一定时效内的地价水平，大多数是静态的数据，缺乏有效的管理和应用。
（4）所开发的软件系统大多数停留在定级估价基础资料处理和地价信息的查询打印等功能上，不能及时、准确、全面监测更新城市的地价水平、分布状况及变化趋势，难以适时的进行宏观调控。
因此，适应土地参与宏观调控的需要，有效增强调控土地市场的能力，研究开发科学、完善、实用的城镇土地定级估价信息系统（ULEIS）是当前土地管理工作中亟须解决的一个问题。
1.2 系统总体目标
选择适当的平台，开发集土地定级（调整）、基准地价测算（更新）、宗地（标定）地价计算、地价指数编制、地价分析、地价信息管理及系统维护于一体的地价管理和监测系统，实现属性数据与空间数据、静态数据与动态数据的有机结合，达到科学管理地价、适时监测土地市场运行状态的目标。
1.3 系统技术路线
1.3.1 系统业务流程技术路线
按照目前全国城镇土地定级与基准地价更新的整体要求，将城镇土地定级与基准地价更新及地价动态监测相结合进行。在全面进行城镇土地利用和土地市场调查的基础上，采用“多因素综合评判法，并利用市场交易样点地价进行校核”的技术路线进行土地定级；采用“以土地定级为基础，以市场交易地价资料为依据”的技术路线进行基准地价更新；在土地级别与基准地价确定以后，按级别、分用途设立监测点，评估监测点地价。
1.3.2 系统实现技术路线
主要采用组件技术，在MAPGIS平台上构建，所有的空间数据和属性数据都由大型数据库来管理，实现空间数据和属性数据的一体化管理、更新，从而实现具有真正意义上的网络版。用大型数据库（SQL Server2000）对该系统的所有空间数据和属性数据进行统一的一体化存储管理。通过大型数据库进行管理，可以很好的解决系统的并发性、安全性，从而实现数据共享，便于协同工作。
1.4 系统设计原则
系统设计主要坚持实用性原则、可靠安全性原则、标准化原则和可扩展性原则。
1.5 系统开发环境
服务器端：Windows 2000 Server，Microsoft SQL Server 关系型数据库有较强的功能和较低的价位。
GIS 软件：遵循“统一规划、统一配置、统一实施”的原则，选取国内研究机构研发的MAPGIS软件平台。
二次开发软件：采用面向对象的程序设计语言Micosoft visual c＋ ＋ 6.0。
1.6 系统集成框架 （图1）
图1 系统总体设计框架图
2 系统数据库设计原则
2.1 规范化原则
数据模型的设计采用E－R模型，按照现有大型数据库的设计标准，遵照3 NF的要求进行设计，以减少数据冗余和提高效率。
各种表（对象）的命名规范化。不同的数据库产品对对象的命名有不同要求，因此，数据库中的各种对象的命名、后台程序的代码编写应采用大小写敏感的形式，各种对象命名长度不要超过30个字符，便于应用系统适应不同的数据库。
2.2 空间数据与属性数据一体化存贮原则
按统一的地理坐标将地理实体要素进行分层叠合符合图形数据库设计的发展趋势。将具有相同空间特征和属性实体意义的图形要素存放在同一图层中，以文件形式进行存取，以保证图形数据及其属性数据的相对独立性和安全性。例如，评估区域底图信息分别由底图点文件、底图线文件和底图区文件分层叠加。土地级别图信息由级别注记点文件、级别边界线文件、级别区域区文件及级别属性表文件构成，并与底图叠加，形成土地级别图。
3 系统功模块能设计
3.1 数据管理模块功能设计
主要功能是对市场交易样点和监测点进行数据的输入、删除、编辑，进行数据维护更新。
3.1.1 样点地价录入与维护
对于历年新发生的样点提供录入、修改、删除界面，客户端可以向服务器传送数据，且此类数据一经录入，即能够供客户端进行宗地地价评估使用。
3.1.2 监测点数据录入与维护
包括新增监测点信息输入，监测点选择，监测点删除三部分。
3.2 定级模块功能设计
主要功能是交互式地选择影响城镇土地级别的各项定级因素，并根据因素类型，自动计算作用分值；采用多种方法确定因素权重，自动确定土地级别；对划分的土地级别进行合理性检验，输出各项定级成果；为基准地价更新和级别提供数据。
3.2.1 辅助图层选择
由用户选择参与土地定级的图形要素图层，并加载相应的图形文件。其中包括工作底图、道路网格、河流水系、山地丘陵、过境交通、注记点文件等。
3.2.2 土地定级类型选择
提供商业用地土地定级、住宅用地土地定级、工业用地土地定级、综合用地土地定级四个选项，用户可根据定级需要选择土地定级类型。
3.2.3 定级因素体系设置
主要包括两个方面的功能：定级因素体系管理和定级因素体系选择。
3.2.4 特尔菲法确定因素权重
提供可编辑的专家库信息，并根据已确定的定级因素体系，在专家库中选择专家打分，根据打分结果计算各因素权重，并进行均值方差检验。
3.2.5 评价单元设置
在采用网格法进行定级时，由用户输入定级网格的大小及进行网格划分的图幅范围，并生成相应的网格文件。
3.2.6 因素网格作用分计算
分别计算网格中各因素的作用分，并生成各因素等值线图。其中对于点、线状地物提供线性衰减和非线性衰减两种计算方法。在衰减计算中的相对距离计算，提供两点直线距离、最短路径距离、最佳路径距离三种算法。
3.2.7 土地级别确定
依据权重计算网格总分值、生成总分值等值线与土地级别图。
3.2.8 土地级别的调整
主要是利用图形编辑模块中提供的编辑工具调整土地级别界线。
3.2.9 面积量算
采用解析法，计算定级成果中各级土地的面积，并将计算结果以字符形式输出。
3.2.10 结果输出
（1）能够显示或打印输出不同用途、各级别面积、比例等，显示或打印输出级别图。
（2）进行可选设置 是否进行结果确认和上传服务器，确定上传内容与形式。
3.3 基准地价评估更新模块功能设计
主要功能是完成对定级范围以内的土地估价形成相应的专题地图及报表、统计图等，包括估价样点的采集，样点数据地价计算，样点数据地价修正，样点数据统一性检验，样点数据异常数据检验与剔除，基准地价计算等模块。
3.3.1 评估公共信息设置
包括两个功能界面，一是基准地价内涵输入界面，二是估价参数设置界面。
基准地价内涵输入界面提供用户对基准日，不同用途（商业，住宅，工业用的）各级别基准地价条件（土地使用年限，开发条件，容积率）的输入。
估价参数设置界面提供用户对不同用途不同级别的土地还原率、房屋还原率、综合还原利率，不同建筑结构下的重置造价、残值率、耐用年限的输入。
3.3.2 样点数据录入与维护
样点数据输入界面提供用户输入采集样点的相关信息；样点数据编辑界面提供用户对采集样点的属性字段数据修改以及样点数据的删除。
3.3.3 样点地价计算与修正
包括样点地价计算界面，样点地价修正系数输入界面，样点地价修正界面和样点基准地价显示界面。
样点地价计算界面提供用户选择不同样点类型（租赁样点，征地样点，出让样点，房屋买卖样点，房地产开发样点等），然后显示出相关类型的样点数据，对不同类型的样点数据提供计算公式计算得出初始样点地价。
样点地价修正条件输入界面包括楼层修正系数输入界面，交易期日修正系数确定界面，基础设施修正幅度输入界面。
样点地价修正界面提供在用户确定修正系数的前提下对初始样点地价修正。
样点基准地价显示界面显示经过修正后的最终样点地价。
3.3.4 基准地价计算
基准地价计算界面提供用户选择用地类型，土地级别，依据样点地价、监测点地价、地价指数，采用相应的计算方法（算术平均法、加权平均法、单元分值－地价拟合法），建立起计算模型进行基准地价计算。
3.3.5 基准地价修正系数体系建立
包括影响因素确定界面，影响因素权重确定界面和修正系数显示界面。
影响因素权重确定界面提供成对因素比较法和特尔菲法两种方法，成对比较法由用户输入比较值，然后计算出各影响因素的权重值，特尔菲法能够对专家打分进行统计并确定权重。
修正系数显示界面提供在影响因素权重确定的前提下，计算出各因素的修正系数并显示出修正系数表。
3.3.6 评估结果显示与输出
评估结果显示与输出界面能够显示基准地价图，基准地价表以及基准地价修正系数表，并能让用户有选择的选择打印输出或上传服务器。
3.4 宗地地价评估功能设计
宗地地价评估功能设计思想：在土地定级和基准地价评估成果建立的基础上，采用系统提供的分类基准地价修正系数体系对宗地标定地价进行评估。系统还提供收益还原法计算宗地地价、成本逼近法计算宗地地价、市场比较法计算宗地地价。
3.4.1 宗地条件输入
包括人工输入宗地条件界面和人工选择宗地界面。
3.4.2 选择估价方法
包括基准地价修正法计算界面，收益还原法计算界面、成本逼近法计算界面、市场比较法计算界面，剩余法计算界面。
基准地价修正法计算界面包括宗地地价评估影响因素体系确定界面和因素修正系数确定界面。
宗地地价评估影响因素体系确定界面主要是确定宗地估价的影响因素，在用户选定宗地地块的前提下，提供用户选择影响该宗地地块的影响因素。
因素修正系数确定界面在用户确定宗地影响因素的前提下，量算到各影响因素的距离，参照基准地价修正系数表给出选定因素的修正系数值。
3.4.3 宗地地价计算
宗地地价计算界面能让用户选择简单平均、加权平均或直接采用某一方法对各种方法得出的结果进行计算，得出最终的宗地地价。
3.4.4 评估结果输出
评估结果输出界面能够让用户输出评估宗地的基本信息、简单的评估过程、不同评估方法结果以及最终结果（单位地价、宗地面积、总地价等），即输出一个简单的宗地估价报告。
3.5 地价监测模块功能设计
土地地价动态监测模块的主要设计思路是通过对监测点及市场交易样点资料的地价计算，由得出的地价进行动态监测指标计算，编制地价指数表。
3.5.1 生成地价区段
在土地定级图，基准地价图，工作底图基础上，提供交互式划分地价区段功能。用户可以通过图形编辑模块中相关线编辑功能自己划分地价区段，以级别界线，街区道路，河流，宗地界线等线状地物为依据。当划分的区段存在这些线状地物时，自动修正区段边界为这些线状地物；并且自动计算所属级别和该地价区段总面积；输入区段的编号，并且输入地价区段中商业用途、工业用途和居住用途面积的比例，系统自动计算出该地价区段中该用途的实际土地面积。
3.5.2 监测点数据录入与维护
包括新增监测点信息输入，监测点选择，监测点删除三部分。
3.5.3 监测点地价评估
在这个功能中，可以调用宗地地价评估功能。监测点地价评估中，用户通过对计算方法的选择及对不同方法计算的结果权重确定，得出最终的监测点地价。
3.5.4 地价动态监测指标值计算
在监测点地价及市场交易样点地价的基础上，计算地价动态监测指标值：地价水平值、地价增长量、地价增长率和地价指数。
3.5.5 编制地价指数表
由所计算出来的地价指数来编制地价指数表。对于首次建立地价动态监测体系，给用户提供的是各区段、各用途、各级别、综合平均地价。以后各年份以2006年为基期，供地价指数表（定比、环比皆提供）。
3.5.6 地价动态监测指标值分析
对地价水平值、地价增长量、地价增长率和地价指数（包括各级别、各用途、各区段）进行分析，得出分析图、趋势图等。
3.5.7 结果输出
能够显示或打印输出监测点信息、动态监测指标表、地价指数表等。
进行可选设置：是否进行结果确认或上传服务器，确定上传内容与形式。
3.6 查询统计模块
统计查询模块的设计思想是，开发一个系统，就必须要有数据，经过处理后获得所需数据，用户通过系统可以找到自己需要或感兴趣的数据。但很多用户在查询中针对不一样的需要点要进行不一样的查询方式。
3.6.1 目标属性查询
用户可以通过在图层上选中目标点（线、面），来查询该目标点（线、面）的属性。
3.6.2 目标空间查询
用户可以通过输入目标点（线、面）的属性条件或限制条件或逻辑表达式，在图层上查询到所需的目标点（线、面）。
3.6.3 双属性统计
对于图层上的点（线、面），用户不仅仅可以查询单个目标点（线、面），还可以对满足两个属性的点（线、面）进行统计，生成统计图和统计表图等。
以上查询可以对地价样点、监测点等数据进行空间数据与属性数据的双向查询，满足用户基本的查询要求。
4 系统安全设计
4.1 用户级别划分
将系统功能分模块对不同用户开放，规定不同级别用户对数据的不同读、写、修改权限。运行系统设置用户的口令与密码，定期对用户更新、删除维护管理。
4.2 用户口令检查
用户进入系统需输入注册过的口令，密码，否则系统拒绝用户的使用，口令的建立与更改只有系统管理员具有该权利，对保密信息的查询还应建立高级用户口令。
4.3 跟踪系统运行建立日志文件
防止用户不负责任地使用本系统，及事故责任的追查，系统自行跟踪用户使用情况，建立用户档案，记录上层菜单功能项激活情况及重要功能项的执行过程。事务档案文件中包括，用户名、口令密码、进入退出系统时间、激活菜单功能项清单序列。
4.4 数据的定期备份转贮
定期地对数据备份，建立备份记录，包括备份时间、操作人员、数据存储量等有关信息。
4.5 入库数据的严格检查
通过格式转换而进入系统的其他数据在正式入库之前，先进入缓冲区进行检查，并配置数据查阅功能，图形化显示供人机交互式检查。
5 结语
城镇土地定级估价是随着国家对土地使用制度的改革而产生的一个新领域，很多方面还处于探索阶段。在城镇土地定级估价工作中，计算机产业的发展为新技术的应用奠定了基础。基于组件式GIS技术建立起来的城镇土地定级估价信息系统就是新技术在土地管理工作中应用的一个范例，它的建立使土地管理工作进一步走向规范化、信息化、科学化，进而不断推动土地有偿使用制度改革的深化，并使其不断完善和发展。