今年以来，在国家宏观调控及地方新政的持续作用下，无锡投机投资性需求基本退出市场，市民购房热情明显降温，市场成交量持续低位运行，同比下降明显，但商品房新增供应仍然充足。房价方面，过快的上涨速度得到充分抑制，涨幅逐季回落，至三季度出现负增长。
一、无锡市房地产市场运行情况
（一）房地产开发投资平稳增长，新开工面积增幅持续回落
1-9月无锡市区房地产和住宅开发投资分别达到453.21亿元和300.73亿元，同比分别增长39.63%和32.45%。无锡市区房地产施工面积为3223.46万平方米，同比增长8.94%，其中住宅2272.35万平方米，同比增长3.27%；房地产新开工面积为996.97万平方米，同比增长15.69%，增幅从4月起基本呈现逐月回落的态势，其中住宅685.7万平方米，同比增长1.07%；房地产竣工面积为276.96万平方米，同比减少22.12%，其中住宅203.28万平方米，同比减少27.71%。
·2011年中国华南地区二三线城市房地产市场投资机会...·2011-2015年珠海房地产市场投资分析及前景预测报...·2011年中国二三线城市房地产市场投资机会及前景预...·2011-2015年中国房地产信托市场投资分析及前景预...·2010-2015年济南房地产行业投资分析及前景预测报...更多相关研究报告>>
1-9月，江阴房地产开发投资131.49亿元，同比增长75.72%，宜兴房地产开发投资52.99亿元，同比增长68.7%
（二）土地市场持续平淡，房企竞地行为更趋谨慎
1-9月无锡市区共有79幅国有建设用地使用权挂牌出让，土地出让总面积为326.26万平方米，同比减少了38.02%，其中住宅用地面积约为187.36万平方米，占总量的57.43%。土地出让总金额为165.95亿元，同比减少41.22%，成交溢价率进一步下跌，仅为12.42%。从季度看，本季共有18幅土地挂牌出让，出让面积为77.37万平米，其中17幅地块均以底价成交，开发企业竞地热情明显降低，决策更为谨慎。
另外，1-9月江阴出让国有建设用地162.93万平方米，同比减少26.77%，出让金额55.42亿元，同比增长4.02%；宜兴出让国有建设用地142.98万平方米，同比减少22.48%，出让金额28.42亿元，同比减少32.53%。
（三）商品房供应节奏不减，商品住宅去化周期延长
1-9月无锡市区商品房批准预售面积563.11万平方米，同比增加7.4%，其中住宅434.1万平方米，同比减少5.12%。从季度看，本季市区商品房批准预售面积219.1万平方米，环比减少2.37%，依然延续前期较快的供应节奏，其中住宅162.82万平方米，环比减少9.72%。截至9月底，无锡市区商品房剩余可售面积1026.93万平方米，剩余可售面积自今年2月以来连续回升，屡创新高，其中商品住宅剩余可售面积为620.1万平方米，比6月末增长了84.86万平方米，以近三年月均销量测算，剩余可售商品住宅去化周期已达13个月。
另外，1-9月江阴商品房批准预售面积311.41万平方米，宜兴商品房批准预售面积102.81万平方米。
（四）政策效应持续影响，成交量维持低位运行
受新一轮调控政策及信贷紧缩等多方面因素影响，今年以来房地产市场成交量出现明显回落。1-9月市区商品房销售面积321.04万平方米，同比减少33.33%，金额294.08亿元，同比减少23.44%；其中住宅销售面积244.23万平方米，同比减少39.68%，金额210.38亿元，同比减少31.7%。从季度看，本季市区商品房销售面积101.89万平方米，同比减少45.14%，环比减少3.89%，其中住宅销售面积79.77万平方米，同比减少50.6%，环比减少0.06%。
1-9月无锡市区共成交各类二手房149.37万平方米，同比减少21.85%，金额73.32亿元，同比减少9.6%；二手住宅成交86.26万平方米，同比减少30.54%，金额50.85亿元，同比减少23.22%。本季度二手房成交47.43万平方米，同比减少14.68%，环比减少4.61%，其中住宅成交22.64万平方米，同比减少34.28%，环比减少29.6%。
另外，1-9月江阴商品房销售面积为116.01万平方米，金额73.63亿元，成交二手房77.38万平方米，金额36.15亿元。宜兴商品房销售面积为77.71万平方米，金额59.47亿元，成交二手房46.9万平方米，金额13.81亿元。
（五）房价上涨速度得到充分抑制，本季商品住宅价格略有下降
新一轮宏观调控效果持续显现，房屋价格上涨速度得到充分抑制，今年一、二季度价格涨幅逐季回落，而房价本季度自2008年末以来首次出现下跌。经测算，三季度市区商品住宅加权均价为8592元/平方米，环比下跌0.59%，同比涨幅连续5个季度回落。二手住宅价格受调控政策影响也较为明显，三季度二手住宅加权均价为7393元/平方米，环比增长0.55%，涨幅相比上季度进一步回落。
（六）房地产营业税增幅趋缓，商业贷款发放额明显减少
1-9月无锡市区征收不动产销售营业税22.1亿元，同比增长0.59%。9月末无锡市房地产开发贷款余额总计428.78亿元，环比6月末增长1.74%，其中房产开发贷款余额330.29亿元，环比6月末增长1.87%，增长速度明显减缓。1-9月无锡市个人购房贷款（商业）发放137.94亿元，同比减少39.64%，同期市区累计发放公积金贷款20.5亿元，同比减少3.71%。
二、下阶段无锡市房地产市场走势预测
三季度以来，国家领导层多次明确表态房地产调控不会放松，因此预计年内国家宏观调控基调不会变化，各项调控措施将继续严格执行。而从经济形势来看，下阶段世界经济形势更趋复杂，国内通胀水平仍处高位，年内货币政策放松可能性不大。因此，预测下阶段房地产市场走势如下：
（一）商品房新增供应节奏逐步放缓，总量充足
一方面今年以来商品房市场的供应节奏较快，新增供应总量较大，市场存量已达到历史高位。后期随着销售不畅，资金压力的逐步增加，开发企业必将调整策略，供应节奏将逐步放缓。但另一方面，商品房新开工面积增幅有所下降，但总量依然较大，且后期仍有不少新项目等待时机入市，因此预计下阶段商品房新增供应节奏将有所放缓，市场供应总量充足。
（二）市场成交量持续低位运行
本轮调控政策力度空前，限购、限贷等措施使得投机投资性需求基本退出市场，而改善性住房需求也收到一定的影响，市场成交主要由刚性需求支撑。目前，多数银行开始上调首付比例，而贷款利率也在高位，削弱了刚性需求的购买力，增加了购房负担。除此之外，三季度房价的开始下行，也使得市场对下降预期的扩大，观望气氛愈加浓厚，因此预计下阶段市场成交难以好转，成交量保持低位运行。
（三）房价总体波动盘整，局部小幅下跌
目前，开发企业面临融资困难、资金压力不断增大，随着年底的临近，下阶段楼盘促销的面将进一步拓宽、实质性优惠力度将进一步加大。但同时，国内通胀形势持续严峻，各项开发成本只增不减，且随着城市基础设施的完善，住宅品质的不断提高，都对房价产生一定的支撑。尤其是后期新上市的楼盘，大多为近两年高价竞得土地项目，虽然低迷的成交会迫使企业合理定价，但高昂土地成本也决定了房价下降的空间不大。综合上述情况，预测下阶段房价总体波动盘整，局部小幅下跌。
温馨提示：答案为网友推荐，仅供参考