物业公司不按规定提供服务,向业主发送
律师函催缴收费,业主要依法有据说明拒绝支付的理由,重点如下:
1、根据
《民法典》第九百三十七条的规定,为业主提供服务,首先要检查和验收业主的建筑物及其附属设施。物业公司要履行《物业承接查验办法》规定的义务,要“确认现场查验的结果,签订物业承接查验协议”。物业承接查验是物业服务的主要内容和关键环节,客观公正的物业承接查验结果是管理、服务的依据。
2、依据《
价格法》第十条的规定,物业服务企业应当准确记录与核定服务成本,不得弄虚作假;按照《
物业服务收费管理办法》第十一条的规定,构成服务成本支出的九项费用,均与物业共用部位、共用设施设备的数量与质量(价值)有直接关系。《
物业管理条例》第二十八条规定“物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”;客观公正的查验结果,是核定服务成本、服务费用的基本依据,物业服务企业未按《物业承接查验办法》履行承接查验义务的,其核定服务成本必然弄虚作假。业主可以依法拒绝支付。
3、《价格法》第十三条以及《商品房销售明码标价规定》第十三条规定“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用”;按照《物业服务收费管理办法》第十条中规定“
建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准”。因此,物业服务收费不符合上述规定的,业主可以依法拒绝支付。
4、《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”;其中包括不遵守《物业管理条例》第二十七条、第二十九条规定,不按《物业承接查验办法》移交物业的。而法定由业主建设单位交纳的服务费用,物业服务人再向买受人收取,属于违规重复收费,业主可以依法拒绝支付。
5、物业服务人履行前述义务之外,还要履行《中华人民共和国价格管理条例》第十八条规定的义务(如实上报收费项目的有关定价资料,执行物价部门规定的服务收费标准的申报、备案制度),应当依法按《物业服务收费明码标价规定》公开第六条所列内容;物业服务人实施收费前未按规定提供上述服务的,以及未按《民法典》第九百三十八条至第九百四十三条规定提供服务的,依据《民法典》第五百二十六条“当事人互负债务,有先后履行顺序,应当先履行债务一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行请求”的规定,因物业服务人尚未依法依规提供服务却收取服务费用,业主有权依法拒绝支付。
6、有关问题请参考本号有关文章“住宅小区前期物业服务应尽义务”、 “业主的建筑物及其附属设施的验收问题”。
依法依规提出建议,希望朋友采纳,祝你好运。