资产评估房地产评估的习题，求解答！请列写详细过程。谢谢！

Question

某一出租房屋建筑面积1000平方米，该房屋耐用年限为50年，已使用2年，平均每月租金收入为10万元，平均空置率为10%，平均每月总费用为0.5万元；土地使用权年限40年，从2009年元旦算起。若土地使用权年限到期时，房屋残值50万元；折现率为15%。
要求：评估该房地产2010年12月31日的价格。

Answer 1

这道题是房地产评估的收益法
年潜在毛收入=10*12=120
有效毛收入=120*（1-0.1）=108
实际收入=108-0.5=107.5
年限应该是38年（因为土地使用权只有四十年，还过了2年）
价格应该是=107.5*（p/A,15%,38）+60/(1+15%)^38=答案
（p/A,15%,38）是年金现值系数，可以查表，可以用计算器算，本题的公式为
（（1+15%)^38-1)/(15%*(1+15%)^38)看清楚了哦，应该是个大于一的数

Answer 2

楼上房屋残值是50万，不是60万哦

Answer 3

楼上的实际收入错了,应该
实际收入=108-0.5*12=...