物业管理中的难点

Question

几年物业工作中业主素质参差不齐如何沟通

Answer 1

　　物业管理的难点：
　　主要有以下几个方面
　　一、物业管理收费难的问题
　　原因：1.业主对“掏钱买服务”消费观念不适应。2.物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费”，拖欠物业管理费。3.现行的物业管理体制法律关系错位。根据新颁布的《物业管理条例》〉第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。也就是说物业公司与业主委员会是委托与被委托关系。按照权利与义务对等的原则，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义务。但实际上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了服务义务，还要向每一个业主去收费。这种错位的权利义务关系，给物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。4.物业服务不能令业主满意。这也是收费难的主要原因。满意是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不满意。因此满意与否，不是某个业主说了算，这需要业委会根据所签订的物业委托合同里服务标准来衡量。
　　解决办法：一方面物业公司要做好物业的服务工作，并加强物业管理消费意识的宣传力度，另一方面建议物管区域所属地的房地产行政部门成立一个专职的委员会，部分业主欠费是对其他缴费业主的侵权，只有业主在缴清管理费后，才可对物业公司的服务不到位等进行投诉，并由这个专职委员会进行议定裁决，若实属物业公司服务不好，由该委员会判罚管理公司返还物业费给业主。
　　二、电梯运行收费及摊销的问题
　　解决办法：认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。
　　三、 停车场责任承担的问题
　　对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直以来都有争议。对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责任。若是保管或两者兼有则理应赔偿。
　　因此在实际生活中，有的业主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费，但物业公司必须要看管好这些业主的车辆，而且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？因为这些业主车辆的保管费用按物业费用标准含在所交的物业管理费用中（自己买车位不存在交纳占位费用）。没有买车位的业主或外来的车主则每月或每次停车都会按规定交纳停车费，其中的占位费收益是归全体业主所有，而保管费用才是物业管理收益。认为万一小区内有车辆丢失，若是交了停车费的，物业公司按保管费用在停车费所占的比例承担责任；若这车辆的业主有车位无须交停车费，物业公司则必须根据委托物业管理合同被视为失职对业主进行赔偿；若是外来的车辆，也没有交停车费，物业公司则不需要承担赔偿责任。
　　在现实中，发现在很多物管小区在收取停车费用时都是一样的价钱，按车位数量收取，而不论汽车的档次、价值。一旦车辆丢失，物业公司需要承担赔偿责任法院一般会要求按照车辆价值进行赔偿。这样就成了上面所说的交的同样的钱，丢什么赔什么。因此建议物业企业一方面通过购买保险分散物业企业的保管风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的高低因素追加保管费用，明确双方责任、义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管车辆或仅提供车位。这样若有车辆丢失，责任承担及赔偿也一目了然。
　　四、物业管理费收费标准问题
　　五、物业管理的服务水平
　　六、停车收费问题

Answer 2

这个属于沟通的技巧了

对于知书达理的人，你要和他讲道理、引用国家法规、文件和条例，只要你能说出理，他就听你的
对于有些身份、地位的人，比如官员和高级知识分子，你要会捧，这些人吃软不吃硬，捧到位了，你的事情也就好办了
对于暴发户，你要奉承，有钱人最怕别人说他抠门，你略点拨一下，什么都好说
劳苦大众也分2两类，一类属于讲义气的，你和他要处理好关系，最好抛开身份，先混成朋友，一起抽烟喝酒聊闲天，管理中有难事，就提到兄弟交情上，难事也不难了
另一类属于捂紧口袋过日子的，一分钱掰成2半花，你就得同样和他去掰扯，讲物业的难处，没钱什么多不能做，物业人员吃苦受累白加班没奖金等等等等，拉近关系，同病相怜，有事也就相互照应了本回答被提问者采纳

Answer 3

物业管理的难度有哪些？

Answer 4

物业公司的管理人员、工作人员的基本素质就是要会处理不同层次业主的关系

Answer 5

一点建议，把自己的素质和他们同步再去沟通，看看他们这个层次需要的是什么，做好工作。
比如年轻小白领注重清洁，私人空间，但是要面子；找同龄人和他们沟通有共同语言。
中年阿姨大妈喜欢小便宜，适当时候给他点不值钱的小礼品、小东西等，上门维修费钱少的可以免掉。
老人家比较怕寂寞，可以多去聊聊，听听唠叨，熟了事情都好办。
沟通嘛，就是要多花时间，投其所好，祝你们成功。