美国减税背景下，投资美国房产需要注意什么

Question

如题所述

Answer 1

本文将基于华人地产网Huarenhouse对于在美买房置业的经验，作出详细解答。

在缴纳房产税的时间点上，我们总能听到屋主这样的抱怨。华人对于在美国买房的热情只增不减，但面对高额的房产税，不少人还是心存顾虑。美国房产税怎么缴纳？如何合理利用美国房产税免征额，减少房产税开销？本文为大家一一解读。本文就着重聊聊，自住房屋怎样合理的减免房产税。

分析美国房产税如何减额，首先要定位房屋性质，自住房与投资房可以利用的政策大不相同。

自住房屋怎么减免房产税？

据统计，美国家庭一年开支中约41%用于住房，这成为了美国家庭的最大开支项目。除去房屋维修与日常开支等，剩下绝大部分都来自于住房房产税。而计算美国买房需要缴纳的税款，包扩房屋保险税并合理规避其中的一部分，是最大化地产投资收益的最佳选择。

低估房产价值

因为美国房屋的房产值决定了房产税的税基，所以在减免房产税中，房屋的估值就起着重要的作用。首先我们需要瞭解房产估值的主要影响因素。

房产估值主要考虑两个部分：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值），二是土地的价值。

预估主要考虑因素：周边房价、占地面积、房屋面积、房型、房龄、配套设施等。同时，美国学区房也拥有较高的价值，一般认为具有可观的升值潜力。

从以上主要因素我们可以发现，很多东西我们是无法改变的，例如：周边房价、配套设施等。

但是我们可以从房屋本身价值入手，选择一套在我们的能力范围之内的面积合适的老房子。或许我们在购房时便可以多多考虑拥有一定房龄的美国二手房。美国的二手房开发时间长，通常位于交通便利的地区，所拥有的配套资源不会亚于一些新房。

地段的差异对于房产的估价也有极大的影响，地段就属于土地价值。我们经济能力有限，对于热门地段没有那么执着的向往，我们或许也可以选择一些较为冷门的地区，偏远地区的土地价值往往会比中心热门地区相差很多。

不同地区，税率大不同

房产税征收额度不仅和房产的价值有关，与房产税税率也脱不了干系。不同地区，税率差距也很悬殊。

举例：美国各州中房产税税率最高的新泽西，税率已达2.35%，而税率最低的夏威夷，只有0.27%。同样一套价值100万美金的房产，你在新泽西就需要定期缴纳2万多美金的，而在夏威夷就只需要缴纳两千多美金。

逃离学区，避开高额税费

美国的房产税也被很多人称为“福利税”，从字面意思上理解，我们便可以一二。在美国，房产税主要用来建设学区，公共设施建设等。例如：支付学生餐费、校车费、教师工资，更换教学设施等。所以，一般房产税最高的地方，也是学区最好的地方。

针对无子女教育问题，并且不着重考虑房屋后续投资回报的家庭。不妨考虑在购房时避开那些热门学区，少让自己花些无用的冤枉钱。

房产税缴纳到一定值，获得补偿

这是美国地方政府针对自住房屋制定的减免政策，当需缴纳的房产税超过某一数值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。

举例：在加州，纳税人的主要自住房屋，就可以免除7000美元的房产税。

社会特殊群体，减免税费

美国的房产税也不是铁血法案，对于社会特殊人群，政府也提供相应的福利。

美国的退伍军人有一定的免税额。美国目前有30个州，政府在对退伍军人自住住宅财产进行估值时提供一定金额的免税额。不仅如此，若屋主属于65岁及以上老年人，残障人士，致残的犯罪受害者，致残的见义勇为者，神职人员中的一类，都可以享受到一定的减免税福利。

举例：在佛罗伦萨洲，若属于只拥有一套自住住宅，且年收入在5.2万美元以下的年满65岁以上的老人或残障人士，则可以享受房产税全免的福利；若收入在5.2万美元到6.2万美元之间的年满65岁以上的老人或残障人士，则可享受减免50%的房产税。

如果有即将年满65周岁的朋友想去美国养老的，也可以尽早规划，利用这一政策节税。

自住两年，增值减免

美国税法规定，屋主在购房的五年内，自住超过两年，卖房后，房屋的升值部分税费减免（夫妻可以减免50万美金，个人可以减免25万美金）。当然，将美国房产作为一种投资的朋友，更要擦亮眼睛，若是五年内，房屋没有升值，这个方法就无法奏效了！

房屋杂费，可来抵税

自住房屋在居住过程中一定会产生各类杂费，瞭解这一项，能为你节省不少开支。

问：那有哪些费用可以用于抵税呢？

答：房产税，贷款的利息；房子的折旧费，装修费，装修折旧费；房子的维修费；房地产公司的管理费；房地产经纪的中介费；房产的广告费；自己未成年孩子的抚养费等等。

对高收入者来说，省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%，相当于政府帮你给了一半的开支。

提醒：抵税时需要提供相关证明，维修、装修等尽量避免现金交易。

美国投资房的房产税如何减免？

更换美国房产，考虑“1031”延税 

“1031”交换是指根据美国联邦政府税法规定第1031条款购买房地产，来实现延迟缴纳增值税的目的。

由于“1031”，若投资人把旧房卖掉，用旧房升值所赚的钱，重新在美购房。则所赚的钱可以暂时不交美国房产税 。当然“1031”延税方法所要满足的要求远远不止这些，并且“1031”的操作要求的专业性也很高。 

提示：“1031”是缓税，不是免税，假如想利用“1031”延税政策，那么美国房产投资者必须提早准备，并在专人指导下严格按照要求进行交换，以避免不必要的损失。

投资出租房，折旧问题慎重考虑

不少朋友在出租房屋报税的时候，都会面临一个要不要计提房屋折旧费用的问题。这一问题比较复杂，要因人而异。

举例：

房屋购置成本：80万美金。

租金收入：2,000美金/每月，那么整年的租金收入： 24,000美金。

其他费用：假设地税是$4,000一年，然后管理费、水电费等，按照5,000美金/一年计算。

租房利润：15,000 美金（24000-4000-5000）一年。

不计提折旧纳税额度：假设按15%的税率，就意味着要交$2,250的税。而且很多房东还有自身工作收入，这样税率可能突破15%，这样要交的税就更多了。

计提折旧后纳税额度：房屋按照标准27.5年期计提折旧，折旧费用为$29,090（$800,000/27.5）。那么租金利润就会亏损14,090美金（$24,000-$4,000-$5,000-$29,090）。意味着，租房的租金部分不用交税。而且还可以用这笔亏损抵减你当年的其他收入，降低家庭的税负。

但是，计提折旧只是把这部分折旧延迟到卖房时再来交税，假设如果十年后：

卖房价格：95万美金。

房屋成本：51万美金（$800,000-$800,000/27.5*10）。

卖房利润：44万美金（$950,000-$510,000）。

计提折旧后的纳税额：如果是$44万的卖房利得，税率可以高达15%（长期资本投资利得最高是20%），那就是要交66,000美金的税。

不计提折旧纳税额：房子的成本还是80万美金，那卖房的利润就是$150,000，缴纳税金为22,500美金。

卖房时，计提过折旧的房屋比没有折旧的房屋多交了43,500美金的税。但十年来，房主通过折旧为自己省下来的税也是$40,000，但是不折旧房屋十年来交的税是$45,000（$2,250*10+$22,500），这样看来房屋折旧更省钱。

不过，以上只是提供了一个计算方式，不同家庭情况不同。折旧房屋在卖房时，计提的折旧会按照家庭当年收入的税率来交税，所以一般卖房之前要仔细考虑清楚，对卖房当年的收入提前做一个规划。

· æŠ•èµ„房产用于出租，贷款利息可抵免

美国国税局对于身在海外，但仍积极参与房屋管理的屋主有很多的减免房产税和优惠的政策，即应税收入＝租金收入-费用（贷款利息，房产税，维修费，折旧费等等）。因此，由于贷款利息较低，出租类住宅的屋主考虑贷款购房，并保留好出租过程中的各类费用证明，用来抵免房产税。