基准地价系数修正法使用条件?

如题所述

第1个回答  2022-10-25

『壹』 基准地价系数修正法的介绍

基准地价系数修正法是为 *** 征收土地税费提供客观依据的一种方法。

『贰』 资产评估中什么是基准地价修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结果,按照版替代原则,就待估宗权地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取响应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
基准地价修正系数的公式为:
土地价格=待估宗地所在区域的级别基准地价×(1+影响地价区域因素及个别因素修正系数之和)×期日修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数±开发程度修正

『叁』 基准地价系数修正法的基准地价系数修正法

利用级别或区域基准地价评估 利用级别或区域基准地价评估宗地地价时,基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,利用宗地地价修正系数,对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下:
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中:V:土地价格
V1b:某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ki:宗地地价修正系数
Kj:估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 a.收集有关基准地价资料;
b.确定待估宗地所处级别(区域)的同类用途基准地价;
c.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数;
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正;
f.求出待估宗地地价。
7.2.2.2 利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价,是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等
宗地地价计算公式:
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn (59)
式中:V:待估宗地地价
u:路线价
dv:深度指数
Ki:其它修正系数(i=1-n) 适宜用于 *** 已公布基准地价且基准地价修正体系较为完善的地区。可在短时间内大批量进行宗地地价评估,一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法,而作为一种辅助方法。

『肆』 土地估价方法 一般用哪两种方法基准地价系数修正法 用的多吗

土地估价 有 成本逼近法、基准地价修正法、市场比较法、收益法等。
基准地价修正法用的多

『伍』 基准地价系数修正法中的期日修正系数怎么算

基准地价系数修正法基准地价修正法是中国土地估价中重要的应用估价方法之一,它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理,将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。1利用级别或区域基准地价评估基准地价(1)基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时,基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,利用宗地地价修正系数,对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下:V=V1b×(1±∑Ki)×Kj(58)式中:V:土地价格V1b:某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki:宗地地价修正系数Kj:估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数(2)程序a.收集有关基准地价资料;b.确定待估宗地所处级别(区域)的同类用途基准地价;c.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数;e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正;f.求出待估宗地地价。2利用路线价评估利用路线价评估宗地地价,是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等宗地地价计算公式:V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn(59)式中:V:待估宗地地价u:路线价dv:深度指数Ki:其它修正系数(i=1-n)修正体系、编制及计算1、标定地价以基准地价为依据,根据委估宗地的影响因素修正系数等条件进行测算得出的。影响因素:包括用途、容积率、临路(街)、临海(河)、临公园、广场、公共绿地、宽深比、使用年限。2、市建成区、开发区内熟地标定地价计算公式为:商业、综合用地标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数x临路(街)临海(河)、临公园、广场、公共绿地修正系数。住宅用地(别墅)标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数x住宅用地宗地地价修正系数。3、市区外原乡(镇) *** 建成区范围内基准地价计算公式为:标定地价=基准地价×容积率修正系数X使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数×临路(街)临海(河)、临公园、广场、公共绿地修正系数。4、临路(街)用于商住、综合楼商业铺面建筑物分摊地价计算公式:商业铺面建筑物分摊地价=该地块综合用途标定地价×对应的修正系数×分摊土地面积。5、凡增加土地使用年限需补交地价款的,其补交标准为:增加土地使用年限/该用途修正系数为1的年限×该用途标定地价。6、从高用途改为低用途而增加土地使用年限需补交地价的,其补交标准为增加土地使用年限服用途修正系数为1的年限x低用途标定地价×40%。7、工业用地标定地价计算公式为:标定地价=基准地价×使用年限修正系数x临路修正系数。8、工业用地包括工业仓储等用地,其经营性仓储用地按工业基准地价计算结果的基础上加收50%,9、农业用地标定地价计算公式为:标定地价=基准地价×使用年限修正系数。10、与建成区或开发区相邻的乡镇具体宗地的标定地价,可分别参照建成区和乡镇基准地价进行评估后取权重确定宗地标定地价。11、对原批准出让的宗地,如果经批准改变用途,且新用途地价高于原地价的,要重新补交地价款,其补交标准按同一评估期日改变用途后的地价减去原用途的地价,如果提高容积率,若在建设前依照城市房地产管理法规定,到土地部门补手续,则按新容积率重新计算地价款后补交地价差价。若在建成后再补手续,则增加的建筑面积地价按原出让时的楼面地价计收。12、对按商住、综合用途建设的项目,如果用于商业用途的用地面积(或分摊土地面积)大于其他用途的用地面积的,按商业用途进行评估,相反则按综合用途进行评估。13、对临公园、广场、公共绿地(大面积)的宗地进行评估,应考虑公园、广场、公共绿地对宗地的影响而造成土地的增值。14、对于酒店配套用的停车场用地、绿化美化用地(新征另外出让),其地价按原酒店用地标定地价的40%计收,对于其他用途配套用的绿化用地、停车场用地(不包括公共绿地另外出让),其用地的地价按原用地标定地价的40%计收。15、市内和城乡相邻地块的加油站基准地价:市内40万元店,建成区和乡镇相邻宗地35万元瘤。16、冷冻厂、加油站、停车场项目用地评估时,冷冻厂、加油站容积率修正系数为0.8一0.9之间。17、凡属于海坡旅游开发区、鹿回头旅游开发区、亚龙湾国家度假区等风景旅游景点,兴建度假村、酒店等项目的容积率修正系数一律按别墅容积率修正系数计算。18、对于临同一道路(街道)两旁的地块应按同一区片的基准地价(就高不就低)测算标定地价。第四部分地价政策19、对原土地证中载明的土地用途(如仓储用地、工业用地、农业用地等),转让时,应按规划用途或实际使用用途评估。20、根据地方产业政策可优惠出让底价的产业为旅游产业、高新科技产业、旅游农业项目和基础设施项目等。(1)旅游产业。为引进资金、加快我市经济建设,促进旅游业的发展,市 *** 将由国家或省级确定旅游度假开发区内土地使用权成片出让给开发商时,可根据国家经济宏观调控和我市经济发展状况来确定最低出让底价。一般成片出让土地使用权标定地价是由地租组成,其征地费、管理费、动迁安置费及有关各税费由开发商按实际发生金额支付。(2)高、新科技(工业)项目用地。属国家级先进水平的高新科技项目,并对三亚市发展具有推动作用的,可按工业用地标定地价给予减免。(3)旅游农业项目用地,属于农业用地部分按农业用地标定地价计收,但允许按容积率0.005以下兴建公共配套设施(指职工住宿公用房),属于非农业用地部分按不同用途标定地价计收。其使用土地面积按容积率推算,即用地面积=建筑面积一容积率。(4)高尔夫球场项目用地,属于高尔夫球场用地部分按高尔夫球场用地标定地租计收,但允许按容积率0.01以上兴建公共配套设施,超出容积率0.01部分的按商业、居住标定地价计收。21、凡属于下列情况的,给予地租优惠。(1)属于非本市财政拨款单位兴建学校(幼儿园)、医院(不含疗养、康复中心)等项目用地的,可减收地租40%。(2)经国家或省级科技部门鉴证的高、新科研项目用地,视投资规模大小给予地租减免优惠。(3)有营利的市政公用设施,包括供水、供电、电讯等基础设施用地,交通运输配套设施用地的,按工业用地标定地租计收。(4)属于农贸市场用地的,按商业用地价格评估,按标定地租给予30%优惠。

『陆』 基准地价系数修正法所要修正的因素

多选题吗?一般情况为ABC

『柒』 基准地价系数修正法中的期日修正系数怎么算

其基本公式如下:

V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中:

1、V:土地价格。

2、V1b:某一用途土地在某一土地级上的基准地价。

3、∑Ki:宗地地价修正系数。

4、Kj:估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数。

此公式适宜用于 *** 已公布基准地价且基准地价修正体系较为完善的地区。可在短时间内大批量进行宗地地价评估,一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法,而作为一种辅助方法。



(7)基准地价系数修正法使用条件扩展阅读:

基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。城市基准地价是由 *** 土地管理的有关部门通过科学的方法确定的,主要体现为以下几个作用:

1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益,同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。

2、为各级 *** 在土地使用权有偿出让时提供依据,同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。

3、各地价区段及不同用途的基准地价水平,也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置,使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。

4、为 *** 征收土地税费提供客观依据。基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据.也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。

5、国家和各级 *** 可以依据基准地价制定出灵活的地价政策,通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动,落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。

6、基准地价的确立可进一步促进地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。


『捌』 成本逼近法和基准地价系数修正法的使用年限修正系数为什么不同

成本逼近法来的年限系数源一般是从无限期修正到委估宗地的剩余使用年限,比如从无限期修正到45年。但是基准地价要看基准地价本身的内涵,现在一般 *** 公布的基准地价都是有限期,比如工业50年、商业40年,住宅70年,这样在年限修正的时候,就必须从基准地价的有限期年限修正到委估宗地的实际年限,比如工业用地从50年修正到45年。

『玖』 土地的评估价格能低于基准地价吗法律依据是什么

土地的评估价格是可以低于基准地价的
1、根据基准地价的解释“基准地价即土地初始价,是由市、县及以上人民 *** 公布的国有土地使用权的平均价格。”既然是平均价格,则对单宗土地而言,自然有高于此价格的情况,也有低于此价格的情况。
2、按现行的土地评估办法中也可以看出,土地评估价格受影响的因素很多,与基准地价有联系,但并没有规定其不能低于基准地价。
(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告,其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×(1+∑K)×K2
式中:K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为:
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
(3)市场法
市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,对有关因素进行修正,得出待估土地在评估时日地价的方法。

『拾』 基准地价 开发程度修正系数如何计算

您这来个问题问的有歧义.
如果是基源准地价系数修正法中,开发程度怎么修正.
1、在基准地价中,一般每通 与平整的费用都是单列出来的,如果主要是分前修正还是后修正,规程中应该是(基准地价-开发程度修正)*其他修正系数,但是考虑在边缘地区,地价趋近 于基成本价格,而开发费用要是高的话,如果用以上的方法修正会造成,估价结果过低,可以考虑地价=基准地价 *修正系数-开发程度
2、如果在基准地价体系中有修正系数的话,直接进行修正.不需要进行其他单独修正 .
如果是计算基准地价中开发程度的修正系数的话
1、第一种方法,是调查区域内,基础设施总体费用费用,均摊入土地面积,然后计算出几通分别的价格.
2、如果是系数就比较复杂了,开发程度作为一种 因素求取修正系数.要用到特尔斐打分,确定权重,然后计算出修正系数

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