未还清贷款的房产协议离婚后，如果有违约，协议书能否作为法院的证据？

Question

婚后贷款买的房子，房产证和贷款都是男方名字，还有6年还清贷款，现在要协议离婚将房子给女方。协议书上明确写明了余下贷款由男方偿还，并在还清贷款取得房产证后将房子过户给女方，且女方自离婚之日起至过户之前可以将房屋卖掉男方要全力协助。请问：1，如果在房子过户前男方将房子偷偷卖掉，女方起诉法院，离婚协议书是否具备法律效力。2，女方在离婚后至房子过户前是否可以将房子出租或卖掉。谢谢

Answer 1

根据婚姻法规定，离婚是有两个方式的，其中一个方式是协议离婚，双方协商好去民政局办理离婚手续，签订离婚协议书，然后领取离婚证，另外一个方式是起诉离婚，如果双方协议离婚不成的，那只能选择起诉离婚了。

在协议离婚时，双方签订离婚协议书的，在协议书中可以约定房产归属的法律问题，约定房产归属时要注意以下这3个问题：

第一、贷款偿还问题。

在婚后双方共同购买房产，支付了首付款，登记在双方名下，那办理按揭贷款手续时，是双方共同签订借款的，对于银行来说，借款人是男女双方，无论男女双方是否离婚，都不能改变的，即使双方在协议书中约定以后的房贷由男方来偿还，但这样的约定只能对男女双方是有效的，对于银行是没有效力的，所以，银行照样可以找女方偿还贷款的，一旦男方不如期偿还贷款，甚至会影响女方的征信。

所以，在签订离婚协议书时，要约定清楚，如果男方未如期偿还贷款给女方造成损失的，女方有权男方赔偿损失。

第二、房产过户问题。

协议书约定将房产给男方，但是有房贷的存在，在未偿还完毕贷款前，是很难过户的（民法典施行后会有所改善），所以，在男方想要以后房产过户不产生问题的，那就要约定清楚女方协助过户的义务，以及女方不配合过户时，给男方造成损失的，女方也是可以要求赔偿。

第三、户口迁移问题。

如果女方的户口还在这个房产上，那以后男方想出售房产，或者男方再婚，想要添加新成员的户口，而女方的户口还登记在该房产上，那就影响男方的正常使用房产了，所以，在协议书中也要约定清楚，女方要在领取离婚证的多少日后，将户口迁移走，否则，给男方造成不便的，男方可以要求补偿。

Answer 2

1.物权效力

关于合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题

案例：某开发商甲将房屋卖给乙，合同约定，若逾期不交房，开发商将承担五万元的违约金。合同签订后，开发商甲未在房产管理部门办理登记手续;此后，甲又将同一套房屋卖给丙，并办理登记手续。

本案涉及的问题：
1、乙签订合同后未办理登记手续，其房屋买卖合同是否生效?乙要求甲承担违约金的请求能否得到支持?
2、乙能否主张甲和丙的合同无效?乙与甲先签合同，丙后签，但丙办理了登记手续，那么丙是否对该诉争房屋享有物权?
3、将来遇到类似情况，乙应该怎样维护自己的权利?

该问题涉及到合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题 。

立法背景：

当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，那么，在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这样，将有可能损害善意买受人的利益。尤其是在房屋已经交付使用，买受人对房屋进行了装修的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，将可能妨碍现有的财产秩序。此外，如果因为未办理登记而导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。如果严格区分合同效力和登记效力，以及建立预先登记制度，则可以防止此种现象的发生。

分析本案：

《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。实际上明确了以下观点：当事人双方订立了房产买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移;违约的合同当事人一方应当承担违约责任。

同时，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。《物权法》关于预告登记的规定，使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护，购房者将能够获得约定买卖的房屋，这对预防商品房销售中一房二卖起着特殊的作用。

本案中，甲乙之间签订的合同是双方真实意思的表示，虽然没有办理登记手续，仅表明不能发生物权的变动。根据物权法十五条的规定，乙和甲之间签订的合同已经生效;乙要求甲承担违约责任的请求将得到支持，甲将被判令支付五万元的违约金并赔偿乙的实际损失。同理，甲与丙之间签订的房屋买卖合同属于有效合同，由于办理了登记，该诉争房屋的所有权属于丙。乙为避免遭遇一房二卖，将来在与开发商签订购房合同后，应向登记机构申请预告登记，预告登记后，若开发商又将该房出售，虽然其与购房者签订的合同可能有效，但将不会发生物权的效力。

二、涉及善意取得的案例

案例：甲乙系夫妻。双方于婚后购买一栋别墅，但产权证上的所有权人登记为甲。后夫妻双方感情恶化，甲遂私自将夫妻共有的该别墅卖给丙。丙在查询了房产登记部门的登记簿确认甲是该房屋的所有权人之后，与甲签订合同。合同签订后，丙支付了房款，甲、丙到登记机构办理了房产登记。乙知道后，将丙告上法庭，认为甲无权处分夫妻共同财产，甲丙签订的房产转让合同无效，丙应将该房产返还。

物权法实施之前可能的处理后果：

合同法第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反推过去，无处分权的人处分他人财产，权利人不予追认的，合同无效，因此，在物权法实施之前，法院将可能判决甲丙之间签订的合同无效。

《物权法》实施后，该判决结果将发生逆转：

《物权法》第106条规定，“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

《物权法》的该条规定是关于善意取得的规定。善意取得的条件是：1、受让人必须是善意的，不知出让人是无权处分人。2、受让人支付了合理的价款。3、转让的财产应当登记的已经登记(如房产)，不需要登记的已经交付给受让人(如货物)。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。善意取得既适用于不动产，又可适用于动产。

本案中，由于甲乙是夫妻，而产权证上登记的房产所有权人是甲，根据《物权法》规定的不动产登记生效原则，丙有充分的理由认为产权证上的产权人甲有权处分房产，因此，其符合善意的条件;第二，丙取得该房产支付了合理的价款;第三，已经办理了产权登记，完全符合物权法关于善意取得的规定，丙取得房屋所有权。法院将可能判决驳回乙要求丙返还房产的请求。
当然，乙的权利并非不能得到保障。根据《物权法》的规定，其有权请求甲赔偿损失，甲应当将转让房产的款项作为与乙的夫妻共同财产而不能作为其自己的财产。

三、抵押案例

（08年司法考试卷四第四题）案情：A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。

B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人陈某砸成重伤，花去医药费5000元。

A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买|法;律/教育i网汇h总|了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与汪某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某。汪某不知该房已经卖给丁某的事实。

汪某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。

因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。

问题：

5.若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？

答：甲银行的抵押权标的为土地使用权，不包括商品房。物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。甲银行实现抵押权时可以将商品房一并处分，但不能就商品房所得价款优先受偿。

6.丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主张应否得到支持？为什么？

答：不能得到支持，因为汪某已经取得商品房的所有权，不动产以登记作为物权变动的依据。

四、添附案例

案例:从本案看动产与不动产的添附
甲乙同为一单位职工，住的都是单位公房，后来，该单位对公房作了一次大调整，将乙住的一套公房（两间平房带一个院子）重新分配给了甲，并为甲办理了房产证。因为乙在住该公房的时候，在两间半房后又接了一间，于是纠纷出现了：甲称“我有房产证”，要求入住，乙称“这里有一间房子是我自己盖的”，拒不交房，因此双方诉诸法院。

评析:

乙方在甲方的院内土地上盖房屋，这房屋也就是附着于甲方使用的土地上，房屋所有权与土地的使用权是不可分的，也不能异其主。因而在这种情况下，该房屋应为土地使用权人取得所有权。甲方取得该房屋的所有权是因乙方的财产添附在甲方使用的土地上，因此甲方虽可取得房屋的所有权，但却应当给乙方以补偿。

本案争议的焦点是添附物的所有权归属问题。在添附物的所有权归属上，依我国民法的一般原理，当事人得就添附的权利归属进行协商。若当事人对物的权利归属协商一致，自应按其协商一致的意见确定添附物的所有权照明属。但苦当事人不能协商一致时，则应依据添附的具体情况来确定添附物的所有权归属。

物可分为动产、不动产，添附物也就有动产与不动产的附合、动产与不动产的附合、不动产与不动产的附合。动产与动产的附合，是指两项动产附合在一起。命名：将他人的轮胎安装在自己的自行车上，将一人的宝石镶在另一人的戒指上。动产与动产附合时，应由主物的所有人或者价值大的物的所有人取得合成物的所有权。若相附合的两物不能区分主从，或者在价值上相等，则合成物应为原各物的所有人共有。

不动产与不动产的附合，是指一不动产附合于他不动产上合成一物。然而，不动产与不去产的附合，在我国基本上不会发生。在我国，因为土地上建筑物的建造须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件。如没有取得土地使用权，则也不能取得建筑物的所有权。命名，在建筑物上增建建筑物，如经有关部门批准，建造人可以单独取得所有权，则不发生附合；如未经有关部门批准，则建筑人不能取得建筑物的所有权，因此地增建的建筑物上不发生权利。在这种情形下，应看作是动产（建筑材料）与不动产的附合。可见，在他人所有或者使用的土地上建造房屋的，建造人并不能取得建筑物的产权。

不论为何种情形的添附，均为使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。在此种情形下，苦口婆心能恢复原状，或虽可恢复原状但在经济是不便理、不合算的，因而不应恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权。添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，此虽在社会经济方面看是必要的，但在当事人方面说，对于丧失所有权的一方却是不公平的，因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。

在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定。因为，法院虽出于避免经济上浪费的考虑，规定得由一方当事人取得因附合、混合、加工而形成的物的所有权，但该当事人并没有因此而取得较之原所有权更大的利益的根据，丧失所有权的当事人一方也没有失去其利益的根据，并且所有权扩大的一方取得利益与所有权丧失的一方的利益受损失之间是有因果关系的。因此，双方当事人之间形成不当得利之债的关系，受损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益。当然，此利益的返还不是返还原物及孳息，而是返还因取得他人之物所有权所增的利益。

从本案来看，乙方是在甲方使用的土地范围内建筑房屋的。如前所述，土地的使用权与房屋的所有权是一致的，只能为同一人所有，因而乙方是不能取得其所建房屋所有权的。所以，在这种于他人宅基地上建筑的情况下，发生动产与不动产的附合，即乙方的建房材料附合于甲方的宅基地上。由于动产与不动产附合，由不动产的权利人取得所有权，因此，乙方在甲方宅基地范围内所建筑的厢房应由甲方取得所有权。然而，在添附中，取得所有权的一方并没有取得利益的根据，其对因此而使他人造成的损失应于所得利益的范围内予以返还，所以甲方应当向乙方返还其所得的不当利益，该返还范围应为乙方建房的费用及其相应的劳务报酬。

另推荐两本物权法案例书：
1、书名：物权法案例教程(高等教育法学专业案例教材)
作者：房绍坤 张洪波
出版社：知识产权

2、《新编中国物权法要义与案例解释》第二版 作者：李显冬 法律出版社

Answer 3

1、有效，如果被偷偷卖掉的话，一般来说，房子会拿不回来，但可以把钱拿回来。
2、可以，但要男方协助，否则无法做到，因为房产证还是男方名字，只能由男方委托出售或出租。

Answer 4

起诉他，把离婚协议拿上有用，法院判决书下来他就完了

Answer 5

★
天津李律师（专业离婚律师）：
1.离婚协议是具有法律效力的，可以要求男方赔偿。2.不动产物权的获得以登记为要件，女方在未登记时不享有物权，是无权处分的。律师应该深知当事人需要的不是法条的堆砌，而是解决问题的方案。
李律师认为：无偿提供法律咨询是律师回馈社会的一种方式，律师办理离婚案件应当以案结事了、不留隐患为目标。本回答被提问者采纳