请法律高手解答。

Question

我目前未婚，父亲有两套房产，想给我一套作为我的婚前个人财产，这样就属于我个人所有，不会因为婚姻关系而改变。这样也不用做婚前财产公证，做的话太伤感情。可是又看到法律上规定，如果过户给我的话，就算是直系亲属，也要缴税，，觉得得不偿失。那现在有没有一种方法，让这个房产证变成我的名字，不用做婚前财产公证，并且以后一直属于我，不因婚姻而改变，而且还可以合理地避掉各种税负？请高手解答。

Answer 1

我本科是法律专业的，也在公证处实习过，比较了解相关情况。楼上几种说法，有部分错误，本人提出自己的分析和建议~
1、对房屋产权不做任何变更，直到父母亲去世以后，作为遗产继承给你。这种做法会有以下若干效果和影响：（1）作为继承行为本身是在父母去世的当时当刻就发生法律效力的，也就是说，在当时当刻，父母的房产就为继承权人所有，如果你的父母只有你一个子女，祖父母、外祖父母也先于你的父母去世的话，全部房产就都属于你一个人了。（2）由于因继承而获得的财产权利是属于你个人的，所以你的妻子始终无法得到任何房屋产权利益，直到你们未来去世时再发生相互继承的情况。（3）如果除了你本人以外，你的父母还有其他子女，或者你的父母先于你的祖父母或外祖父母去世的话，我不建议你采用这第一种方式，因为到时候其他法定继承人也可能向你要求争取继承权，到时候你们是平等的。（4）采用第一种方式的话，不产生任何费用和税收，只要你始终想在这套房屋内居住的话，都不会有任何问题，因为房屋的产权人只可能是你的父母或这你自己本人。（5）但是，如果父母去世以前，你想要出售房产，则必须产权人（父母本人）同意，因为这套房子还不是你的，所以你和你的父母关系不好的话，建议不要采用这第一种方式，到时候他们完全可以自己立份遗嘱把房屋送给别人，就是给隔壁邻居不给你，到那个时候你也没有办法。（6）如果父母去世以后，你想要出售房产，则必须办理继承权公证，这个公证环节也是逃不掉的，因为到时候虽然你是实际产权人，但产证上不是你名字，交易中心也不会随随便便就帮你变更登记，必须要公证机构出具公证书以证明你是唯一权利人，注意~这笔公证费用是按照房屋标的2%来计算的，可高昂，当然如果你始终想居住在房子里的话，也就不会为了交易而产生公证费用了，用这种第一种方法也是最廉价的。
2、通过赠与的方式，让父母在你婚前将房屋过户至你的名下。事实上，这看似容易，但房产交易中心不会随意认可房产赠与行为并为你进行过户，他们也怕你父母亲可能有重大债务的情况发生，明白么？到时候可能还是必须经过公证环节，公证费用同样高昂，以百分比计算费用。而且也会发生高昂的税收~所以不建议！
3、通过买卖的形式，让父母在你婚前将房屋过户至你的名下。你可以把形式上的买卖合同内交易金额写得偏小，到时候计算税收的时候就可以少交一些（当然不能太不合实际，交易中心不是白痴）。事实上，如果是在上海的话，直系亲属之间的（尤其是父母与子女之间）房屋买卖行为，其税收政策是有优惠的，可能原本1万元每平米的房子，在计税时仅以5000元作为计算标准，就很合算了。而且各区县在优惠政策上大有不同，因此不能以偏概全~你可以咨询一下当地的交易中心。这样做最大的好处是，房产是你一个人的~妻子婚前，你已经拥有房屋产权，所以妻子是拿不到份额的；在父母生前就已经把房子过户给你了，即使以后和你关系不好，房子也在你手中，不用担心；父母去世以后，你也不用另行公证，所以这笔高昂的公证费用也省下了，何况是否未来要增收遗产税也难以预期，何必冒这样的风险呢~？所以，我建议还是用买卖的方式，虽然不能为你省下钱财，但保障了你的权益。从某种程度上来讲，也是最最实惠的方式了。
4、你所提出的，“让这个房产证变成我的名字，不用做婚前财产公证，并且以后一直属于我，不因婚姻而改变，而且还可以合理地避掉各种税负”，这种情况不存在。除非房子本身就是你的，就不用发生费用，如果要经过变更，一定会因为这个或那个原因而发生不同的费用或者税收，最重要的是你现在的具体情况如何，是拿这套房子来居住还是预期到以后一定会出售。
5、总而言之，我建议你通过买卖的形式，在婚前将产权过户到你本人的名下，即第三种方式。这种方式可能会有税收优惠，不会产生更高昂的公证费用成本，也可以自行微调计税标的总额，同时也避免了各种纠纷产生的可能。
~~总之总之，你自己选吧~~

Answer 2

办理赠与过户缴纳的税费是最低的 但是后期你再卖需缴纳20%个人所得税。
办理卖卖过户缴纳的税费是高点的 但是后期再卖你所需承担的费用就少的多了！

综合考虑如果你不想买卖一直作为自用。就选前者，如果考虑买卖就选后者！
如果按照楼上各位高手的说法暂不做过户做公证遗嘱房屋由你继承,如出现此类情况会被你妻子得到房屋所有权的！（话虽然有点难听但是在为你考虑！）
就是：在你婚后任何时间内你父亲去世，但还未与妻子离婚。这时你继承的你父亲的房产则属于夫妻共同财产！。以后离婚需要进行分割了。
建议：走房屋买卖程序过户给你。

Answer 3

根据法律规定，可以发现，如果按照赠予方式处理，其需要交纳的各种税负甚至高于买卖，因此实践操作中，亲属之间变更房屋产权人，一般采用买卖形式。当然，如果房屋能够作为遗产处理，其税负要低很多，不过你现在年纪不大，估计父亲身体还健朗，所以遗产处理方式缺乏现实性。综合上述因素，还是按照买卖方式操作比较实惠。
如果一定要找一种可以避税的方式，倒是有这么一种方式，只是有违公序良俗，你就当笑话听罢。方法是，父亲与母亲离婚，找一个可以信任的女性朋友，或者是没有血缘关系的亲戚，让父亲与她假结婚，然后马上离婚，把房子过户给那个女的，再让那个女的和你结婚，然后马上离婚，把房子过户给你。这个方法虽然是笑话，但是实践中确实是可以操作的，以为夫妻间过户不需要支付税款，只要付个手续费就行了，一般也就一两百元。而结婚只要4块钱一次，离婚不要钱。所以费用就这个省出来了。笑话而已，不要放心上，一笑了之。

Answer 4

在法律的尺度内没有两全齐美的办法，如果你要过户到你名下那么必须要支付相关税费。否则，你可以选择在你婚前你父亲与你订立赠与协议将一套房产赠与给你并进行公证，但不办理过户手续。这样的话在法律上你享有该房屋所有权，但风险是：第一，你不能处分该房屋，如进行抵押或出卖等；第二，如果你对你父亲不履行相应的抚养义务，你的父亲可以撤销赠与。相关法律规定：
第一百九十二条受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
根据以上规定，你自己考虑并决定是否过户吧。

Answer 5

你的问题很难实现，即使父母留有一株指定你为唯一继承人，但是被继承人还是有权更高遗嘱的。