楼宇屋面的使用权到底属于谁

Question

如题所述

Answer 1

案情介绍：市民李先生去年购买了位于中心区的某高层住宅小区，没想到今年搬入新家后不久却发现，开发商将楼顶出租给了一家广告公司做灯光广告。每到夜幕降临，李先生家里就格外“热闹”，特别是到了深夜，五颜六色的霓虹灯反射到李先生家窗户上，严重影响了李先生和家人的休息。李先生多次找到开发商和物管公司，但对方均告之，签订的商品房买卖合同中明确规定，该商品房所在楼宇的屋面、外墙面的使用权都归出卖人所有。由于开发商已与广告公司签订了两年的合约，即使要调整也须等到两年后。无奈的李先生不知道自己的问题该去找谁解决。律师分析：很多人认为，业主拥有屋面（如天台）的使用权是理所当然的。其实，这种观点并不能够作为现实中的标准。从现行法律法规的相关规定来看，屋面的所有权应当归属于全体业主。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这意味着，业主购买房屋的同时也得到了所买房屋所在小区的全部土地共有使用权； 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”这就说明，业主所买房屋所使用的土地使用证标明的土地范围内的所有公共建筑，只要计入了公摊的范围，全体业主就对其享有共有权。由此可见，楼宇屋面的所有权是归全体业主所共有的。然而，拥有了屋面的所有权并不意味着必然能拥有其使用权！第一，从民法关于所有权的相关原理来看。完整的所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，而使用权是实际利用的权利。所有权人与使用权人并非必然是同一主体，因为通过一定的契约，非所有权人也可获得使用权，比如房主可将房屋租给他人使用。因此，楼宇屋面的使用权经全体业主同意，可以让渡给开发商来享有。第二，从商品房买卖合同示范文本的相关条款来看。国家工商行政管理局和建设部共同制作的《商品房买卖合同》示范文本第十七条明确要求买卖双方应对楼宇屋面使用权的归属作出约定。那么，只要开发商与业主能够协商一致，开发商就完全可以通过购房合同的约定来取得楼宇屋面的使用权了。第三，从楼宇屋面的使用及管理的实际来看。楼宇屋面的使用权如一概由全体业主来享有的话，那么业主的行为是很难统一的，很可能个别业主在天台上胡拉乱堆，甚至养起了鸽子、家禽，这势必会影响到其他业主的权利。因此，如果屋面的使用权由开发商或物业管理公司来统一行使的话，有利于保持楼宇的外观统一，对于全体业主来说也是有百利而无一害的。律师认为，楼宇屋面的使用权归属应在签订购房合同时由双方结合实际情况来进行约定。对于不具备正常使用功能的非上人屋面，可以约定“屋面使用权归出卖人”。而对于上人屋面（如屋顶花园、屋顶平台等）则分三种情况：Ａ、具备观景、运动、休闲等功能的公共活动空间，是开发商吸引买受人的条件，因此可约定“屋面使用权归全体买受人”；Ｂ、基于设计因素，许多住宅项目的部分屋顶不能通过公用通道到达（以跃层住宅居多），对于大部分买受人来说，不可能“登堂入室”，行使屋面使用权的权益。因此，可约定“屋面使用权归出卖人”，以保障特定买受人的权益；Ｃ、公建性质的商业用房和办公用房，其部分屋面通常由开发商投资设置了一些非封闭环境的经营性设施，作为投资收益的一部分，开发商有权利将其定义为“屋面使用权归出卖人”。由此可见，由合同双方根据实际情况约定屋面使用权的归属，更符合《合同法》的精神。

Answer 2

楼宇屋面的使用权属于小区业主，独栋的使用权属于独栋的业主。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这意味着，业主购买房屋的同时也得到了所买房屋所在小区的全部土地共有使用权； 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”这就说明，业主所买房屋所使用的土地使用证标明的土地范围内的所有公共建筑，只要计入了公摊的范围，全体业主就对其享有共有权。由此可见，楼宇屋面的所有权是归全体业主所共有的。

参考资料

中华人民共和国城市房地产管理法.百度百科[引用时间2018-1-11]

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