第1个回答 2011-06-20
旅游地产---海景房，作为中国新兴的房地产概念，从海南开始，10余年间席卷了中国东南沿海的大部分二三线城市，以海景为主题的房地产营销被冠以“旅游地产”的名义大肆宣传。胶东半岛的海景房也是在这种背景下，加入了中国“旅游地产”的序列。经过十余年的发展以及“蚂蚁搬家”式的分销方式，正面的也好、负面的也罢，影响力已经做得足够。
中国改革开放三十年，第一批淘到金的人已经到了养老的年龄，威海、烟台等作为世界人居城市，优良的空气、优美的景观、低节奏的生活深受这部分人群的青睐。但是可以说，经过这么多年的发展，胶东的“旅游地产”仍然在中低端市场徘徊。既得利益的驱使让旅游地产开发业态几乎全部是旅游住宅产品，虽然土地低成本运作让开发企业的利润空间足够，但是高额的分销成本以及几无底线的议价空间使开发企业对景观资源的打造、配套设施的建设无限压缩。海景房地产市场随着快速的发展，深层次问题已经逐渐显露。
一、 产品属性、开发模式单一
客观的讲，旅游地产由于缺乏足够的理论支持，还是一个比较宽泛的概念。而胶东的海景房（青岛黄岛、烟台的龙口、蓬莱、海阳、莱阳以及威海的荣成、文登、乳山）所谓的旅游地产几乎是“旅游+房产”的开发模式，利用“海”这个无限大的主题来销售楼盘在很长一段时间里成为胶东半岛房地产开发的“主旋律”。开发企业充分利用每年几千万的游客招揽购房者，利用一个个“概念”来引导着冲动性消费。
开发商由于前期快速发展带来的心理优势，旅游地产开发企业尤其是中小企业过分逐利，在产品和旅游地产应该具有的属性和建筑理念上并没有跟得上市场发展步伐，旅游地产核心价值中最重要的配套更是困扰胶东部分区域海景房的重要因素。
二、 销售模式让威海海景房廉价的“虚高”
“我们的房价属于价格洼地、房价没有泡沫、升值空间巨大”几乎成为了开发企业对未来涨价预期的统一口径。关于城市价值与房地产价格的关系，用三线城市的房价与一二线房价相比本身就是没有意义。而在胶东半岛旅游地产销售尤其是周边海景概念楼盘的销售中，大量分销式“层层剥皮”的销售模式每年拿走这些企业8%——25%甚至更高的利润。房地产代理商“绑架”开发商已经是既成事实，而纯外销楼盘几乎都成为“被绑架者”。尽管这些区域的房地产企业有所警觉，但是既得利益的驱使以及营销方式的匮乏，让这些企业必须“随波逐流”。某楼盘销售总监就表示该区域的楼盘“提点”(即开发企业给代理机构的佣金)已经“没有底限”，迫于代理商“谁家给的点高就往谁家带客户”的压力，“大家在佣金问题上已经开始恶意竞争”。
这种恶性循环带来的负面影响是不可估量的，从销售层面上来讲，第一、开发企业高额的代理佣金导致成本提升，只能通过提高价格的手段来保证利润；第二、中国的房地产代理机构，尤其是中小型代理机构良莠不齐，在高额利润的趋势下，销售手段上利用虚假宣传、夸大区域环境和投资价值、回避区域或项目的不足，倾力让大量“不明真相的围观者”进入市场。所有这些，最终损害的永远都是消费者的利益，近几年媒体曝光的海景房负面事件大多是由这些因素导致。
大量以快速回报为目的的房地产企业参与，必然让长期持续回报的旅游地产项目无处容身。低土地成本运作却不能实现高成本的配套，空置率不能得到很好的利用，让威海的部分海景房炒作比较“火”的区域成为“空城”、“鬼城”。而没有足够人气支撑的服务业和旅游业也不能得到良性发展。
如此恶性循环的局面，让了解胶东这些区域的房地产开发企业更加清楚，力求长期现金流和持续的人气积累几无可能，所以快进快出成为了最好的运作方式。于是，遍及全国的销售网络，蚂蚁搬家式的销售模式备受青睐，在北京、上海、南京、哈尔滨、沈阳全国各地城市看到，胶东半岛好多周边区域很多的房地产开发企业在各个城市里都配备销售团队，而且多数以中小中介为依托，传单为手段售卖自己的楼盘。
综上所述，胶东半岛周边区域太多的海景楼盘并不属于所谓的价格洼地，实际上属于低廉的“虚高”，说白了，就是看着很低，其实可以更低……
三、 相对改观但并不成熟的城市配套
说到“海景房”发展的瓶颈，必须提到这“该死的配套”，在cctv对威海某区域海景房的报道里，配套成为了主要抨击的对象。可以说，除了青岛、烟台、威海的市区有较为成熟的城市配套，炒作较为火爆的区域（龙口、银滩……）的配套并不成熟，尽管我们的政府多年来一直高喊加大城市配套建设，但是作为城市末梢部分或者非重点发展区域，配套设施建设相对匮乏。即使好多省级旅游度假区，很多楼盘步行10分钟内只有一条公交线路，并且要相隔一个小时一班。
资源和配套才是旅游地产真正的核心价值，海滨城市旅游资源重点源于海，海滨城市对于内陆城市来讲可以说步步是景，旅游资源并不匮乏，但是胶东的旅游资源并没有得到“旅游地产”的充分利用，如何在不破坏资源的情况下进行旅游景观深度打造，形成长期的、可持续发展的景观、物业和旅游产品配套，可以说旅游地产还有很长的路要走。
最后的忠告：海景房，只是一个概念炒作，一个噱头，您真正的选房要求是居住舒适方便为前提，可以肯定的和您说凡是做海景房推广的地方看海景、吃海鲜都不是问题，好多人都是一时冲动买的海景房，结果住起来才发现根本不是那么回事。
人们想买海景房，最早都是去三亚旅游感受南国的风光：大海，沙滩、椰树、海鲜，但是这些都是建立在成熟的市政配套之上，城市的繁华和海景，缺一不可，没有城市的繁华就没有人气，没法正常生活！大家都说丽江好，风景好，环境好，但是没有人愿意在那儿常住，而三亚就有人住，因为三亚是一个城市。
我们都是都市人，习惯了城市的繁华和便捷，如果让你只是单一的回到原生态的环境，谁也受了，您说对吧！！！本回答被提问者采纳