第2个回答 2013-11-01
项目背景
A州农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足,不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制,有意转让本项目,这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平,所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是资金实力,还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据A州的城市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划要求,该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。本公司经过对A州全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据A州目前的房地产现状与发展趋势,只要做出能满足A州市城市居民新的住房要求和高品质,同时定位准确,完全不用担心项目的销售,而且有丰厚的利润。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证,各项目谈判工作已相继展开。
项目概况
该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院,有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷,有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩,其中120亩是建住宅用地,6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0,总建筑面积为16万平方米,小高层和多层相结合,沿街底层为商业配套用房(约占5%)。具有一定的开发规模,并能为品牌的延续提供保障,给公司带来良好的社会效益和经济效益。
本项目的建设资金完全由本公司自筹,不足部分通过土地抵押和预售房款解决。
A市介绍
A位于长江三角洲中部、某省东南部,东经l19°55'--121°20',北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海,西傍金陵,南接苏杭,北依长江,面积8488.42平方公里,占全省面积的8.27%。市区392.3平方公里,其中建成区68平方公里,古城区14.2平方公里。所属六县市面积为:C市1094平方公里,B市772.4平方公里,D市620平方公里,E市864.9平方公里,F市1257.42平方公里,H市1092.9平方公里。2001年,A州市完成国内生产总值1760亿元,经济总量在三角洲位居第二,列全国第六,人均GDP按现行汇率折算超过3600美元,显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万,城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头,全年实现工业销售产值400亿,同比增长17%;完成国内生产总值160亿,同比增长14.2%;实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。
A市住宅市场分析
02年以前A市住宅市场分析
在这之前,A市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2,古城区2500元/ m2,而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点
①土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源,政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告,以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
②整个A市的住宅以零星分散建设为多,不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅,贵了又觉得不合算。
③居民居住观念没有改变。大多数A州人认为,过了运河就觉得离开了城市,到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区,不适宜居住。同时,新桥镇一直以来治安、环境都不好,在一定程度上限制了该区域的房价。
④消费观念也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”,只要有地方住,能吃饱,不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
⑤这段时间里,虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策(比如货币化分房的实施),但一直没能使A州房地产更上一个台阶。
09年以来A市住宅市场分析
09年是A州房价飞涨的一年。08年10月份,A州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点,从至,开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标,土地市场更趋于公平。与此同时,政府出台了一系列的相关政策。
①A州强化“强市富民”意识,努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行,09年全市经济继续走强。同时,改变全市居民的消费观念。
②规范房地产开发,改善投资环境,使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点,大力发展城镇建设。
③在市区范围内,加快土地供应制度的改革,停止新批量土地的开发项目,对存量土地开发项目采取限制的态度,使开发总量得到控制。同时,积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。
④加强城市建设步伐,动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
A州新区住宅市场具体分析
A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘,而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建设局市场调查统计:A州市今年房价总体上涨14.8%。本回答被网友采纳