法院查封，房管局受理未备案

Question

法院在执行中查封的房产，房管局签收了裁定却未录入信息。之后其他法院也查封了该房产，房管局受理并进行了录入。房管局要不要承担责任，其他法院的查封是否生效，法院的查封裁定撤消后要如何处理，案外人通过司法拍卖程序拍得该房产是否有效，需不需要返还。

麻烦专业人士解答，我很着急，在线等，答复请尽量详实，我会视情况追加悬赏的。谢谢。

Answer 1

就你的问题回答如下：
1、法院查封只能起到财产保全作用，对房屋的权属变动并无实质影响；
2、法院的查封都是以裁定形式作出的，在裁定没有撤销以前，其查封是有效的；
3、房管局的行为尽管存在过失，尚没有造成直接损失的发生，追究其法律责任条件还不具备；
4、法院查封裁定期限届满后，依法律规定可以申请延期；
5、如果法院查封裁定撤销，要看撤销裁定中的理由，对该理由不服可以向上级法院申请复议；
6、倘若案外人的纠纷也同样涉及争议房屋，应该及时向审理案件的法官告知该情况，并要求作为有独立诉讼请求第三人加入案件审理，维护自己的利益；
7、如果法院判决将该房产拍卖并抵偿债务，案外人获得该房产是完全有效的。除非启动再审程序并撤销该生效判决，否则无法向案外人主张房屋上的权利。
注：再次强调，关键问题不在法院查封上，查封起到的财产保全作用。必须留心的是法院案件的审理，如果其它法院受理的案件也涉及该处房屋，一定要及时告知主审法官。
另附法律条文作为依据：
一、《物权法》
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》(法发(92)22号)
108、人民法院裁定采取财产保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除和其上级人民法院决定解除外，在财产保全期限内，任何单位都不得解除保全措施。
109、诉讼中的财产保全裁定的效力一般应维持到生效的法律文书执行时止。在诉讼过程中，需要解除保全措施的，人民法院应及时作出裁定，解除保全措施。
三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)
第二十九条 人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
四、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)
十一、人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。
查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。

Answer 2

理论上，房管局应承担相应的赔偿责任。如果第二家法院查封后作了登记，查封有效，之后的拍卖也是有效的，案外人通过拍卖程序取得房产系善意取得，不需要返还。本回答被提问者采纳

Answer 3

如果房管局没有帮你查封的话，你可以要求再去查封一次，这叫轮候查封；这样的话，别的法院去拍卖这套房子，必须要经过你执行的法院的解封才能过户成功；一般这种情况，两个法院会把一个案子委托给另外一个法院或者两个案子都转到中院去，统一执行，执行的财产都要按比例去分配的，所以你可以要求执行的法官与另外一个法院联系，共同执行被执行人的财产。