改革开放40年来中国农村土地政策的发展，大致可以分为“创新变革—稳固调整—动态稳定—全面深化”4个阶段。
一、 第一阶段 (1978—1992年) :创新变革——家庭联产承包责任制确立
改革开放之前, 农村实行的以人民公社为载体的“三级所有, 队为基础”的集体所有制, 在一定程度上解放和发展了农村生产力, 为国家完成工业化原始积累做出了积极贡献。
但随着国家初步工业化目标的实现和原始工业积累的完成, 这种土地制度的弊端也逐渐显现, 主要表现为“政社合一”体制下, 片面强调“一大二公”和“一平二调”, 逾越了当时的生产力水平, 挫伤了农民生产积极性。
为改善这种局面, 1978年中共第十一届三中全会通过《人民公社工作条例 (试行) 》, 首次从法律制度层面对家庭联产承包责任制做出了认定。
二、第二阶段 (1993—2007年) :稳固调整——土地承包经营权流转探索
1992年邓小平同志“南巡讲话”后, 国家确立了建设社会主义市场经济的改革方针, 农业与农村经济发展掀起了新浪潮。
随着市场化改革和城市化的推进, 部分农户开始出现兼业化和非农化行为, 农村劳动力向城镇的转移加快, 农地利用率开始下降。同时, 另一部分农户逐渐建立起规模经营意识, 专业户、家庭农场等新型农业经营主体逐渐涌现, 由此催生出了土地流转需求。
为适应农地市场化经营需求并提升农村土地利用效率, 中共中央、国务院于1993年11月5日发布了《关于当前农业和农村经济发展的若干政策措施》, 提倡在稳固承包经营权的基础上, 实行“增人不增地, 减人不减地”, 允许土地使用权依法有偿转让。
三、第三阶段 (2008—2013年) :动态稳定——土地确权下的还权赋能
2008年10月9日, 中共十七届三中全会召开, 通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》, 提出要“稳定土地承包关系‘长久不变’, 赋予农民更加充分而有保障的土地经营权”, 由此拉开了新一轮农村土地制度改革的序幕。
一直到2013年中央一号文件要求5年内完成全国农村土地确权登记颁证工作, 这一阶段农村土地制度改革的重点均放在土地确权上。
“土地确权”是家庭联产承包责任制实施以来, 为适应农村土地市场资源要素的规范化流动需求, 由国家层面开展的以农地产权清晰化处置为主要目的实质性措施, 成为当时解决农村人地矛盾和发展问题的重要手段。
四、第四阶段 (2013年至今) :全面深化——“新土改”
2013年, 中国经济发展步入新常态, 中共十八届三中全会提出“全面深化农村改革”的任务, 强调“产权是所有制的核心”, 并以此为逻辑起点将农村土地制度改革重点放在“赋予农民更多财产权利”上。
随后, 2014年中央一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》专门以“深化农村土地制度改革”为题阐述了土地制度改革的具体内容, 包括完善农村土地承包政策、引导和规范农村集体经营性建设用地入市、完善农村宅基地管理制度和加快推进征地制度改革。
同年11月, 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》提出将实施农村集体土地所有权、承包权、经营权的“三权分置”。
2015年, 中央进一步提出开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革, 即农村土地制度“三项改革” (多被统称为“三块地”改革) 。2018年中央一号文件又专门对宅基地制度改革做出了新的部署, 开始探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。
可以发现, 以农地“三权分置”、农村土地制度“三项改革”、宅基地“三权分置”等为核心内容的新一轮农村土地制度改革的序幕已经悄然拉开, 同时也标志着中国农村土地制度改革进入了一个“全方位、多层次、宽领域”的崭新时期。
扩展资料：
改革开放以来农村土地制度改革的启示：
一、从家庭联产承包责任制的“还权于农”到“新土改”的“三权分置”, 从土地流转到建立农村土地市场的探索, 农地产权结构逐渐由两权分化到三权, 土地要素配置的市场化程度不断提高, 土地的功能得以充分拓展和诠释, 一方面提高了土地要素的流通效率,
另一方面也通过这种流通创造了更多的溢出价值, 对农业农村以及社会经济发展起到了重要的推动作用。比如, 家庭联产承包责任制的推广不仅解决了广大农民的温饱问题, 更充分调动农民生产积极性, 解放了农村生产力, 对农村社会经济的发展起了重要的推进作用。
又如, 农村土地流转制度全面而深入地实施, 为农村土地的多元化经营创造了很好的条件, 极大地满足了中国市场经济发展的需要。
二、从中国农村土地制度改革的历史经验来看, 无论是土地要素与劳动力要素的优化配置, 还是土地功能与价值的显化, 最终都是为了解决农业农村发展的现实矛盾。
可以认为, 通过土地制度改革实现土地要素与劳动力要素的优化配置, 充分发挥并显化土地功能与价值, 是解决农业农村发展的现实矛盾的两条基本途径。
因此, 农村土地制度改革应以解决农业农村发展的现实矛盾为目标导向, 以农村人地配置关系调整和土地功能发挥为依据, 充分释放土地权益与效能, 最大限度实现“还权于民、还权于农”。
此外, 未来农村土地制度的改革应当立足中国“三农问题”长期性的基本国情, 坚持家庭联产承包责任制的基础地位, 在此基础之上加以创新。
虽然随着农村社会经济的发展, 家庭联产承包责任制有一定弊端显现, 但中国人多地少的基本国情短期内不会改变, 因此在未来相当长一段时间内, 以家庭经营为主的生产经营方式仍将延续。
我们既要坚持家庭联产承包责任制, 确保农户的权益不受损失, 又要对这一制度进行创新, 进一步激活并释放土地权能, 发挥好土地效能, 提升农村发展动能。
参考资料来源：百度百科—农村土地使用产权改革
参考资料来源:人民网—近40年来我国土地使用制度改革综述
第一阶段：土地市场的准备阶段（1978——1989年），此期间的土地政策为土地市场的进一步发育奠定了基础。
改革开放新时期（1978 年以来），我国土地政策在土地公有制的基础上，推行家庭联产承包责任制，但农民对土地只有使用权和经营权，没有所有权。农村改革向专业化、商品化、社会化三化发展。
1982年形成了农村土地由农业部管理，城市土地由建设部管理的城乡分制的格局。1983年国务院发布《中外合资经营企业法实施条例》，该条例中对场地使用权及其费用的政策问题做了专门规定。同年，国务院颁布《关于制止买卖、租赁用地的通知》，要求必须坚决制止一些企事业单位或个人非法买卖租赁土地问题。1984年农牧渔业部等四部委联合发布《关于征用土地费用实行包干使用暂行办法》，该办法具体规定了土地征用费用包干的有关政策。1985年，城乡建设环境保护部发布了《集镇实行统一开发、综合建设的几点意见》，该意见对集镇用地的相关政策做出了专门的规定。1987年，国务院发布《耕地占用税暂行条例》，该条例规定了对耕地占用税征收、缴纳及使用的问题。1988年，国务院发布《城镇土地使用税暂行条例》，该条例规定了城镇国有土地使用税的征收、缴纳及使用的政策问题。
第二阶段：土地市场的起步阶段（1990——2000年），在此阶段，土地的市场化逐步凸显，并走向法治化轨道。
1990年，国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，该条例涉及土地使用权的出让、转让、出租及抵押等问题。
1994年7月4日，国务院发布了《基本农田保护条例》，该条例规定了基本农田的划定、保护、监督等具体政策问题。1997年又发布的《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》；
1998年发布《中共中央办公厅、国务院办公厅关于继续冻结非农业建设项目占用耕地的通知》；《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》；
1999年，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》；同年，国土资源部出台了《闲置土地处置办法》、《建设用地审查报批管理办法》，从而督促政府部门依法行政，合理用地。
2000年国务院发布的《关于进一步做好退耕还林还草试点工作的若干意见》；国土资源部发布《农业综合开发土地复垦项目管理暂行办法》，合理规划用地，保护耕地，成为愈显重要。
第三阶段：土地市场的发展阶段（2000年后至今）
2003年7月，国务院办公厅下发《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》要求对于各类开发区过多过滥的问题进行全面清理整顿，土地政策参与宏观调控的行动就此开始。同年，国土资源部发布《关于建立土地市场动态监测制度的通知》；国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，从而规范土地市场，并利用土地政策与其他政策的组合，推动了土地利用的可持续发展，引导房地产市场的发展。
随着经济转型的步步深化，我国政府在2004年明确提出了土地政策参与宏观调控，期望通过调控土地供给以稳定宏观经济的增长，同时，国土资源部成为宏观调控的重要部门。当年，国务院办公厅发布《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；国土资源部也相应的发布了各类相辅的通知，诸如，《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》；《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作情况的通知》等等，进一步细化了处理与土地相关的各种问题的相关办法，有针对性的弥补了以往土地管理中的漏洞，规范土地市场的建设。
2005年国务院办公厅转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的建议》，2006年国务院发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，通过加大土地的供应调控力度，严格土地管理，来调整住房供应结构，以稳定住房价格。
2007年国务院发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》；《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，2008年国务院发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》；同时，财政部、国税局颁布了《耕地占用税暂行条例实施细则》，坚持“节约集约用地,坚守耕地红线”，严格执行耕地补偿制度。
2008年，《土地调查条例》标志着我国土地调查工作步入了法制化轨道；2009年，国土资源部公布《土地调查条例实施办法》，规定土地调查上报的成果质量实行分级负责制，用地审批和立项、土地利用总体规划修编都要以经国家确定的土地调查成果为依据。同时颁布《土地利用总体规划编制审查办法》，规范土地利用总体规划的编制和审查报批程序，提高土地利用总体规划的科学性和可操作性。其中首次提出村庄土地利用规划是乡（镇）土地利用总体规划的重要内容，利于将土地利用规划编制与城乡统筹发展结合。
2010年国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，规定：确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；土地出让竞买保证金不得低于出让最低价的20%；除此，国办还发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，相应的，北京出台了调控楼市的“京十一条”，遏制房价上涨，增加住房建设用地的供应，增强土地供应管理和批后监管。
2011年国务院发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。“新国八条”中，提出了“当地经济发展目标”、“人均可支配收入增长速度”和“居民住房支付能力”这三个房价调控的参照，要求强化差别化住房、信贷政策，贷款买第二套住房的，首付款不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；加大保障性安居工程建设；严格住房用地供应，加大土地总供应量；全面落实限购令，为此，北京专门出台了限购令“十五条”。
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