第2个回答 2023-03-10
你是君王
我是幕僚
欢迎来到财务老封
央行权威数据显示，在中国，房产占据家庭财富70%，一套房家庭占比58.4%、两套房家庭占比31%、三套房家庭占比10.5%。
很多家庭已经面临如何将父母房产转给子女问题，生前转或是生后转？赠与还是出售？
这篇文章将从现有政策出发，比较分析出售、赠与两种情况下，交易税收成本差异。
这是一篇帮助千万家庭解惑的文章。
邻居看到我写的一些公号文章，知道我是做财务的，就咨询我一个问题：
爸爸名下有套住房A，在2009年11月5日完税，当时购买金额803.76万元。
现爸爸想把这套房子无偿过户给儿子，不需要缴税对吗？
若儿子过一年把房子以2600万元出售，那需要缴多少税？
儿子担心自己以后出售要交更多税。
问：那我们父子之间产无偿赠与好还是买卖好？
这是一个非常现实的问题，估计有很多家庭面临类似问题：
父母过户房产给子女，子女适时再次出售，怎样安排才能少缴税？
进一步了解：
住房A面积大于90平方，且是“爸爸”名下唯一住房；
“儿子”名下则已有房产。
住房A领证时间已经超过五年，达到了“满五唯一”个税免税条件。
“满五唯一”是两个词的组合。
“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；
“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里只有这一套房子。
这里要求“满五“和”唯一“同时符合，个税才能免税。
现在我们来回答邻居的问题。
“爸爸”把房子转给“儿子”，有两种方案可以选择：赠与、出售。
“儿子”得到房子后再出售给第三方。
房产转让过程中涉及的税费项目较多，主要是三项：
个税、增值税及附加、契税。
下面分别比较两种方案的上述三项税务成本。
方案一：先赠后售
第一次交易：“爸爸”将房子无偿赠与“儿子”
1）个税：免。
“对于房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女和兄弟姐妹直系亲属赠与房产”，免个税。
2）增值税及附加：免。
“无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等直属亲属直系亲属赠与房产”，免增值税。
3）契税：2600/(1+5%)X3%=74万元。
“房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。计征契税的成交价格不含增值税。”
这一点要特别注意：契税优惠政策不适用赠与，适用所在省份发布的契税税率，通常为3%。
契税由“儿子”缴纳。
第二次交易：“儿子”将房子出售给第三方
1）个税：
是否能免税？
——不符合个税免税政策。
前面已经提及，个税免税要求房产符合“满五唯一”。
在这个案例中，符合“满五”，但不是“唯一”。因此不符合免税政策。
根据政策，这里认定“5年以上”的购房时间，是原购房时间，即2009年11月5日。
“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用国税发〔2005〕89号文件的有关规定，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。”
“唯一”是指房产出售人的“唯一”房产，这里“儿子”是房产出售人，在受赠“爸爸”房产前，就已经有了房子。因此不符合“唯一”这个条件。
在这里，“满五”和“唯一”两个条件是“错位”的。
具体个税如何计算？
——有两种方式。
查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票
个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%
（2600-803.76）X20%=359万元（由于影响不大，这里没考虑扣除税费）
核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票
个人所得税=计税价格×1%
2600X1%=26万元
根据财税〔2009〕78号文件规定，一般情况是按“查验征收”方式计算个税，而“核定征收”是候补方式。
“受赠人转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，缴纳个人所得税。”
两种征收方式应缴个税差异级大，在交易前最好咨询一下当地税务局，确认个税征收方式。
2）增值税及附加：免。
“自2016年2月22日起，对于个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征营业税（2016年5月1日后免征增值税），同时也免征城市维护建设税等附加税费直系亲属赠与房产” ，免增值税。
“个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售应缴纳增值税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系和直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。”
这里认定“2年以上”的购房时间，是原购房时间，即2009年11月5日。
因此，哪怕“儿子“受赠房产后立即出售，同样可以免除增值税及附加。
3）契税：2600/(1+5%)X2%=50万元。
获赠后房产再出售，契税同二手房交易政策。
唯一住房：
面积少于90平米的，减按1%的税率征收契税%
面积超过90平米的，减按1.5%的税率征收契税
第二套改善性住房：
面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税
面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税
这里假设购房者为“第二套改善性住房”。前面已提及，住房A面积大于90平方。
因此购房者需按2%税率缴纳契税。
方案二：先售再售
第一次交易：“爸爸”将房子出售给“儿子”
1）个税：免。
“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。”（符合“满五唯一）
2）增值税及附加：免。
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
3）契税：2600/(1+5%)X2%=50万元。
“儿子”购入此房产为“第二套改善性住房”，住房A面积大于90平方。
因此“儿子”按2%税率缴纳契税。
第二次交易：“儿子”将房子出售给第三方
1）个税：0（不是免）
是否能免税？
——不符合个税免税政策。
这里即不符合“满五”，也不符合“唯一”。因此不符合免税政策。
由于“儿子”是从“爸爸”处购入房产，这里认定“5年以上”的购房时间，需从新证领取时间算起。
具体个税如何计算？
——查验征收
纳税人能够提供房屋原值等费用发票
个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%
（2600-2600）X20%=0
2）增值税及附加：免。
要求“儿子”买入住房A，持有2年后再出售，即可免征增值税及附加。
不然按5.6%缴税，相信大家都会选择持有2年后再出售。
“自2016年2月22日起，对于个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征营业税（2016年5月1日后免征增值税），同时也免征城市维护建设税等附加税费直系亲属赠与房产” ，免增值税。
3）契税：2600/(1+5%)X2%=50万元。
同“方案一”，契税由购房者缴纳。
两个方案比较
方案税负比较表：
从结果可以看出，方案二“先售再售“税务成本较低。
因此，案例中“爸爸”应该先将自己的房子出售给“儿子”，两年后，“儿子”再出售房子给第三方。
两种方案最大差异在于“个税“。
上表“先赠再售”方案的合计税负，个税按“1%，26万“计。这个需要在当地税务局进行确认。
如果“个税“按”20%，359万“方式征收，则两种方案的税务成本将产生极大差异。
小 结
通过案例分析，我们发现，要想使房产交易税务成本降低，就是要：
用好税收“优惠政策“。
从上述案例中，用到的优惠政策包括：
1．“满五唯一“，个税免税；
2．“2年以上“，增值税及附加免税；
3．“直系亲属“赠与，个税、增值税及附加均免税；
4．“唯一住房”，契税执行1%、1.5%优惠税率；“第二套改善性住房“，契税执行1%、2%优惠税率。
这些也是目前个人房产交易中主要税收优惠政策。
在方案二“先售再售“中，就充分利用了上述1、2、4三项税收优惠政策。
值得注意是的：
个税、增值税及附加、契税，基础税率分别为20%、5.6%、3%。
因此，如果方案中不能同时融入所有优惠政策时，则个税优先、其后再考虑增值税及附加以及契税。
问 题
如果“爸爸“的住房A不符合”满五唯一“，且个税按“查验征收“（20%税率）缴纳。
你会如何帮助我的邻居设计这个房产交易方案呢？
且看下篇分解。
--闲聊--
希望今天的文章，能够给你在企业流动性管理方面带去一些启发和思考。
另外，你也可以查阅历史文章，或许哪一篇正是你苦思冥想的问题。
众里寻他千百度，蓦然回首，那人却在，灯火阑珊处。
也欢迎你点留言、在看、分享，给我一点反馈，都会是我前进的能量。
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我是老封，【财务老封】公号主理人
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中国注册会计师（CPA）
也曾受训于上海国家会计学院（EMPAcc）
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