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3.1 空置ç(vacancy rate)
空置çæ¯ææä¸æ¶å»ç©ºç½®æ¿å±é¢ç§¯å æ¿å±æ»é¢ç§¯çæ¯çãå®æ¯è¡¡éä¸ä¸ªå½å®¶æ¿å°äº§äº§ä¸æ¯å¦å¥åº·çæ åä¹ä¸ãæç
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3.2 ç§éåæ¥ç ROI (return on investment)
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4.1 æ¿åºè¡¥å©
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»èéè¿æ¯å¨åºå»æå·¥ï¼å°±ä¸ºäºä¸ä¸ªäººä½å¨manly beachï¼å¾çå°±æ¯è¿ä¸ªèå¿ï¼æ¿åºç¯æäºï¼âæ±æ±ä½ 们äºï¼ä¹°æ¿åå§ï¼æç»ä½ 们é±ï¼ä¸æ¬¡æ§ç»ä¸å¤§ç¬ï¼æ¯å¹´è¿éä¸ç¬ï¼ä¹°äºæ¿ï¼ä½ 好æä¹å¥½ãæè¿è½å·æ°æ®ï¼è½éä½å
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补贴ï¼è¡¥è´´éé¢ä¸º1ä¸æ¾³å
ï¼æ¤å¤è¿å°å°è±ç¨çä¼æ æ¯ä¾æåè³40%ã
4.2 澳洲æ¯å¯ä¸ä¸ä¸ªæ½è¡Negative gearing tax returnçå½å®¶ã
å¾å¤äººæå®ç§°ä¸ºè´æ£ç¨ã顾åæä¹ï¼è´è´å¾æ£ãä¸ä½ä¸æ£ç¨è¿ä¼è¿è¡ç¨å¡è¡¥å¿ãå½ç¶ä¹æåæââæèµç¨éã为äºé¼å±æ¿äº§æèµï¼ATOç¨å¡å±æ个人æ¿å±åºç§å½æäºä¸ç§ä¼äº§çassessable incomeçå°çæï¼ä¼æå¨ç¥ï¼ä¼è®¡æä¸ä¸ªååå«accrualaccounting,ä¸æå«"æè´£åçå¶"ââ æ¯æ以å®è´¨åå¾æ¶å°ç°éçæå©ææ¯ä»ç°éç责任æè´£çåç为æ å¿æ¥ç¡®è®¤æ¬ææ¶å
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4.3 澳洲æ¿åºå¾å¸æ"èªå·±äºº"æ¥ä¹°æ¿åã
ä½æ¯å¨è¿ä¸ªè¿½æ±æè°"æ°ä¸»ãå
¬å¹³"çå½å®¶ï¼åä¸è½å¯¹æ²¡æPRç人åºå«å¯¹å¾
ï¼æ以è¯çäºåFIRB( Foreign Investment Review Board)è¿æ ·çæºæç¨æ¥éå¶éæ¬å½äººå¯¹æ¯ä¸ªProjectè´ä¹°çæ°ééå¶ãä¸è¬æ
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ææ¿ï¼æ¿åºä¼100%æ¹FIRBï¼å æ¤å¯ä»¥æ¾å¿è´ä¹°ãå³ä½¿æ¯ä»¥åç¾è¯å°æåå½ï¼æè´ä¹°æ¿å±ä»»å¯ææèªè¡æ¯é
(空置ãåºç§ã转å®åå¯)ã
5ã贷款
5.1 贷款é¾åº¦
å¨æ¾³æ´²ï¼æ¿äº§æèµè
åé¶è¡ç³è¯·è´·æ¬¾çé¾åº¦è¦ä½çå¤ãå³ä½¿æ¯çå¦çä¹å¯ä»¥ç³è¯·è´·æ¬¾ï¼çå¦çè½ç¶æ²¡ææ¶å
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太大çé£é©çï¼é¶è¡æ¢äºè¿ä¹ååªè½è¯´å®æææ¡åæ¶ä¹åçå¸åºä»·æ ¼è¯å®é«äºå®æ¾è´·æ¶æ¯ä»çä»·æ ¼(贷款å©çåªæ¯å款å©çé«ä¸ä¸ªç¾åç¹)ï¼æ¯èµé±ä¹°åï¼è¦ç¥éï¼æ尼平åæ¯å¨æåå¥æ¿äº§è¢«é¶è¡æ¶ååæåâ¦â¦æ¿äº§æ³¡æ²«ç说æ³ä¸æ»èªç ´ã
并ä¸ï¼æè¿çç§ç§ç»æµææ åæ°æ®ææï¼æ¾³æ´²æ¿äº§æ³¡æ²«çç¡®å¾å°ã澳大å©äºæ¯ç®å为æ¢ä»ç¶ä¿ææ æ®ãæ èªåç©è¿ªAAA主æè¯çº§çå¯ä¸åè¾¾å½å®¶ãå°¤å
¶å¨è¿ä¸ªæ¬§åºä¸ç¾åºå±æºææ¼æççæ¶ä»£éï¼æ¾³å¤§å©äº2011-12财年é¢ç®èµ¤åå GDPçæ¯é大è´ä»
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æ¬éæ¯ãæ¿çæ§è¡¥å©çã
5.2 贷款é¦ä»
æ¿å±è´·æ¬¾å¨æèµä¸èµ·äºéèæ æ(Leverage)çä½ç¨ï¼ä¿è¯è®²ä»¥å°å大ï¼å两æ¨åæ¤ãç¨è¾å°çæå
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¶å¨ç§éä¸è´·æ¬¾å©æ¯æå¹³ç澳洲ï¼é¦ä»å½ç¶æ¯è¶ä½è¶å¥½ãè´ä¹°æ¾³æ´²æ¿äº§é¦ä»ä»
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»å¦âçç®çãçç¡®ï¼ä»¥ä»å¹´æå°¼æ¿å±ä¸ä½ä»·ä¸¤æ¿60ä¸ä¸ºä¾ï¼è´ä¹°æ¥¼è±ç订éåªé5%â10%ï¼å³3ä¸â6 ä¸æ¾³å
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å¦æå°æ¤æ¿ç¨äºåºç§æ¥æµæ¶è´·æ¬¾ï¼æ¾ä¸ªæ¿ä»·é«ç年份åæï¼å¾å°çå°æ¯å¤§ç¬çcapital gain.å¦æä¸è¾¹èªä½ï¼ä¸è¾¹å°æ¤æ¿çMaster roomç§åºå»ï¼èªå·±ä½å°é´ï¼æ¯å¹´ç»ç§å®¢æ¶¨æ¿ç§(贷款æ¯ä¸ä¼éæ¿ä»·æ¶¨ç)ï¼æ¢è约äºèªå·±çæ¿ç§ï¼è¿å°å¾å°åæ¿æ¶capitalgain. å½ç¶äºï¼å¨è¿æ ·ä¸ä¸ªè®²æ±ä¸ä¸çå½å®¶ï¼ä¸å®è¦æ¾ä¸ªä¸ä¸çbroker帮å©å®ç°è´·æ¬¾ï¼ä¸ä¸çå¾å¸ç»´æ¤æ大æçï¼ä¸ä¸çä¼è®¡ä¼å¸®å©é¿ç¨ã
5.3 åªä»å©æ¯
澳洲çé¶è¡æ¯å
许è´æ¿è
åªè¿è´·æ¬¾å©æ¯(interest)ä¸è¿æ¬é(principle)çï¼ä¸ºä»ä¹å¯ä»¥åªè¿å©æ¯ï¼åè§ä¸æ产æçé®é¢ï¼å½å
æ¿å±ä½¿ç¨æ70å¹´ï¼æ以å½ç¶è¦å¨æ¿å±ä½¿ç¨çæéå
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ï¼ä¸ç¶ä¸æ¯çäºç½ç¨äºï¼è澳洲çæ¿å±æ¯ç§æ财产ï¼å³forever,æ éæï¼é£ä¹ä½ æ³ä»ä¹æ¶åè¿æ¸
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第ä¸ï¼æ¢ç¶è´ä¹°ä¸å¨äº§æ¯ä¸ç§æèµï¼é£ä¹å©çæ大åé£é©æå°åå°±æ¯æ们çè¯æ±ãæèµè
æé£é©å好åé£é©åæ¶ä¹åï¼å对æèµé¡¹ç®çä¿¡å¿å¼ºå¼±ä¸ä¸ãå¦æ没信å¿ï¼å°±å°æé±ï¼å°å¤ä½çé±æ¾èªå·±å£è¢éãå¦æå¾æä¿¡å¿ï¼é£ä¸å¦æ¿pay-offçé±å¨å
¶ä»å°åºå¤ä¹°å å¤æ¿äº§ï¼æ¢å®ç°äºå©çæ大åååæ£äºé£é©ã
第äºï¼åªè¿å©æ¯è¿è½ä½¿æ¯å¹´çè´¦é¢äºææ大åï¼éå°½éå¤çç¨åæ¥ãåä¹ï¼pay-off以åï¼ç§éæ¶çè¶
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5.4 åèèµ
å½æ¿ä»·æ¶¨äºä»¥åï¼ä¾å¦60ä¸çæ¿å涨å°äº70ä¸ï¼é£ä¹ï¼å¯ä»¥ç¨è¿10ä¸ç涨å¹
åé¶è¡ç³è¯·åèèµãæ¿è¿âéå½¢âç10ä¸ä½ä¸ºç¬¬äºå¥æ¿åçé¦ä»ï¼âå
è´¹âè´ä¹°ç¬¬äºå¥æ¿äº§ã以æ¤ç±»æ¨ï¼æ¯éå 年便å¯ä»¥åé¶è¡ç³è¯·Refinanceï¼è½»æ¾èµ°ä¸æèµçè´¢çæ£ç¡®éè·¯ãè¿å°±æ¯è¥¿æ¹ççæ¯é¸¡çèï¼èåæ¯é¸¡çæ
äºãå¨åè¾¾å½å®¶ï¼æ³è¦ä¸å¤æ´å¯çå çé常ä½ï¼å·¨é¢çè´¢å¯å¾å¾é½æ¯éè¿å 代人çåªåæ
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¢ç§¯ç´¯èµ·æ¥çãææ¡äºæ£ç¡®çæèµç念ï¼æ¯ä¸ªäººé½å¯ä»¥çæ´»çå¾å¥½ã
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