简述租赁合同的概念及效力。

Question

如题所述

Answer 1

【答案】：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中交付租赁物供对方使用、受益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。
租赁合同的效力体现在：
(1)出租人的义务：第一，交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途。第二，维修租赁物的义务，出租人对租赁物有维修的义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。承租人因维修影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。第三，物的瑕疵担保义务。出租人应当保证交付的租赁物能够为承租人依约定正常使用、收益。第四，权利的瑕疵担保义务。出租人应当保证不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约定使用、收益。
(2)承租人的义务：第一，依约定方法或者租赁物的性质使用租赁物的义务。第二，妥善保管租赁物。承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。另外承租人还有通知以及对于出租人保存租赁物行为的容忍义务。第三，不作为义务。承租人不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物，也不得随意转租租赁物。第四，支付租金的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第五，返还租赁物的义务。租赁关系终止后，租赁物仍然存在的，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态。
(3)租赁合同的特别效力：第一，承租人获取租赁物受益的权利。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，当事人另有约定的除外。第二，租赁合同的物权化。租赁物在租赁期间发生所有权变化的，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有权人，承租人与出租人原来在租赁合同中所作的其他约定，租赁物的新所有权人也应一并遵循。第三，房屋承租人享有优先购买的权利。出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人购买房屋的权利。