您好：
法拍房就是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。shqianyy
通常法拍房比较受关注是因为它的价格，毕竟它的价格要比市场上低很多，诱惑大，但是其中“坑”也是有的。
法拍房价格的定义
在司法拍卖过程中，通常会出现3个价格：评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格;保留价就是拍卖价格的底线，如果竞买人的最高应价没有达到保留价，该应价不发生效力，也就是流拍了。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
换句话说，评估价为100万元的房子，保留价最低为80万元，如果流拍，每进行一次重新拍卖，最高可以再降价20%，如果谁有幸在第二次拍卖时以保留价购买，那么最终的成交价可能只有64万元。当然，为了避免流拍，委托人通常会将保留价作为起拍价。
法拍房的“坑”
法拍房不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。
有购买者花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。在司法拍卖中获得了一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。当事主找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。
“不交吉”被业内戏称为“不着急”，意思是法院只负责拍卖，具体的交接自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为“不交吉拍卖”。
此外，法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦，所幸的是，2015年5月，最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。
法拍的商铺有时也会出现风险，商铺一般是一小格一小格的，一层楼做出200个房产证，每个房产证对应5~8平方米不等，买受人拿着这个房产证去找商铺时，有可能找不到具体位置。
首先，要看拍卖的房产属性，包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，“如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。
其次，注意拍卖房产的产权共有情况，比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人。例如有的法拍房，在法庭拍卖前原房主和他人签署了长期的租赁合同，如未提前协商好，很可能出现租户不愿搬离，竞得人无法入住的情况。
第三，需要查看拍卖房产是否有抵押，是否有债务偿还风险因此，拍卖前要处理好包括物业费、取暖费、
最后，从市场角度来看，由于“法拍房”数量有限、选择面窄，若购房人因“贪便宜”而急于购房，可能会遇到房屋地理位置、户型、朝向、周围环境、配套设施差强人意的问题，影响居住品质及房屋再次上市交易。因此，竞买者有必要在房产拍卖之前对房屋进行实地考察，掌握第一手资料，做到心中有数。
互联网已经渗透到了杭州的方方面面，司法拍卖也不例外。在司法拍卖上企图捡漏，基本上已经是痴人说梦。现在的司法拍卖成交价不但远远超过起拍价，也基本超过了评估价，也就是说，从司法拍卖上买到的价格，基本上在市场上都可以买到。比如3月9日成交的一套位于九堡沿江的绿城·丽江公寓北区的88㎡房源，成交价274万元，折合单价约31136元/㎡；3月10日成交的一套位于丁桥的龙湖·名景台南苑的89㎡房源，成交价231万元，折合单价25955元/㎡。这样的价格，甚至比二手房市场价还要高出几十万所以目前竞拍法拍房多数是外地户籍。而且竞拍法拍房也要注意许多问题：
首先，要看拍卖的房产属性，包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，“如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。
其次，注意拍卖房产的产权共有情况，比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人。例如有的法拍房，在法庭拍卖前原房主和他人签署了长期的租赁合同，如未提前协商好，很可能出现租户不愿搬离，竞得人无法入住的情况。
第三，需要查看拍卖房产是否有抵押，是否有债务偿还风险因此，拍卖前要处理好包括物业费、取暖费、
最后，从市场角度来看，由于“法拍房”数量有限、选择面窄，若购房人因“贪便宜”而急于购房，可能会遇到房屋地理位置、户型、朝向、周围环境、配套设施差强人意的问题，影响居住品质及房屋再次上市交易。因此，竞买者有必要在房产拍卖之前对房屋进行实地考察，掌握第一手资料，做到心中有数。
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